房屋拆遷補償=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價

宅基地區位補償價=(當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積÷戶均宅基地面積

宅基地區位補償價參照當地普通住宅指導價補償包括防止性補償 ，由區縣人民政府參照一定時間、一定區域內普通商品房住宅均價、城市規劃等綜合確定。拆遷中認定補償包括防止性補償 的宅基地面積應經合法批準、切不超控制標準。房屋重置成新均價是指一定時間、一定區域內的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價補償包括防止性補償 ，具體標準由區縣政府按照前述區域內農村房屋建設情況在400--700元/平方米幅度內確定。戶均安置面積補償包括防止性補償 ，按照100-150平方米控制，具體標準由區縣政府根據當地農村經濟水平、農民居住情況確定。

成都市在城市建設中規范房屋拆遷補償評估管理工作補償包括防止性補償 的三點做法作者：成都市房屋拆遷管理處 時間：2003年11月12日 關鍵字：

《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》于2001年11月1日頒布施行。在“市場評估”這一新的拆遷補償機制下補償包括防止性補償 ，2002年成都市中心城區共拆遷房屋面積125萬平方米補償包括防止性補償 ，拆遷居民2．5萬多房，拆遷量創成都市歷史之最。為加快城市建設步伐起到了應有的先行作用。如何使城市房屋拆遷補償真正走向市場經濟，如何對拆遷補償評估工作實施有效管理?主要有三點做法：一、制定城市房屋拆遷補償評估的配套文件在廣泛征求社會各界意見的基礎上，先后制定了《成都市城市房屋拆遷補償評估管理暫行規定》、《成都市城市房屋拆遷補償估價操作暫行規則》、《成都市房產管理局關于房屋拆遷管理中幾個具體問題的補充通知》、《關于貫徹〈成都市房屋拆遷管理暫行辦法〉有關具體問題的通知》等配套性文件，從技術和管理層面確立了行之有效的基本制度和方法，為評估機構開展評估和管理機關實施監督提供了科學依據。(一)確立分類評估和分戶評估制度。鑒于成都市房屋拆遷工程規模大的特點，規定了分類評估制度和分戶評估制度。1、分類評估。是指估價機構對拆遷范圍內的被拆遷房屋，按區位、用途、結構等分類進行房地產市場平均價格的評估。分類評估適用于工程大、集中成片的被拆遷房屋和安置房屋。由拆遷人委托估價機構采用抽樣方式，在每類房屋中選取具代表性的房屋作為樣本點，得出各類房屋的市場平均價格。拆遷人和被拆遷人參照分類評估的價格協商補償數額，簽訂補償安置協議。在相關文件中，確立了被拆遷房屋的分類方法，按結構可分為簡易結構、木結構、磚木結構、磚混(混合)結構、鋼混結構等；按用途可分為居住用房、營業用房、生產用房等；按區位可分為一類地區、二類地區、三類地區和四類地區等。實行分類評估，解決了較大拆遷工程和市政重點工程時效性強的問題，有助于對拆遷成本的總體控制。同時，由當事人參照分類評估價格協商補償金額，也充分展示了市場經濟的運作方式。2、分戶評估。是指估價機構對被拆遷房屋，按戶根據房屋的區位、用途、建筑結構和建筑面積，結合該房屋的樓層、朝向、成新等因素進行房地產市場價格的評估。是拆遷人和被拆遷人參照分類評估價格協商達不成補償協議時采用的，同時適用于安置房屋中的非住宅房屋和零星安置住房。分戶評估的評估機構由拆遷人、被拆遷人協商一致共同委托一家估價機構進行。協商不成的，可在拆遷當事人雙方提出的估價機構名單中抽簽確定并共同委托。估價機構不得接受拆遷當事人單方對被拆遷房屋的分戶評估委托。實行分戶評估，有助于拆遷補償體現公平、合理、等價有償原則，充分保護當事人合法權益。(二)確立采用已有評估結果的制度。為保護拆遷當事人的合法權益，允許拆遷當事人對分類評估有異議的，可提出分戶評估。但進入裁決程序后，被拆遷人不配合指定的估價機構對被拆遷房屋進行評估的，該房屋原已進行分戶評估的，以原分戶評估的結果作為裁決依據；如被拆遷人無理阻擾，估價機構無法進行評估的，而進入裁決程序前該房屋又未進行分戶評估的，以分類評估的價格作為裁決的依據。(三)確立同一機構評估制度。在房屋拆遷補償評估中，既有被拆遷房屋的評估，也有安置房屋的評估。由于評估機構和評估人員的評估經驗及評估方法不同，再加上其他因素影響，不同的評估機構作出的評估結果會有一定差異。為防止評估結果的差異太大，規定同一拆遷項目的被拆遷房屋和集中或成片安置住房的分類評估，拆遷人只能委托同一估價機構進行一次性評估。(四)確立評估對象。明確評估對象是估價機構準確估價的前提。實踐中，常會出現補拆遷人要求對其室內裝飾、停產停業損失等作出估價的問題。因此，規定拆遷補償估價對象是被拆遷房屋連同該房屋占用范圍內的國有土地使用權，不包括對被拆遷房屋的搬家補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業損失補償，也不包括被拆遷房屋室內裝飾裝修。(五)確立評估方法。房屋拆遷補償評估方法是影響估價結果準確與否的重要因素之一。為規范估價機構的評估方法，房屋拆遷補償估價采用市場比較法、收益法和成本法，原則是優先使用市場比較法、盡量使用兩種以上的估價方法。如確有困難，只能使用一種方法的，應說明理由。如沒有條件選用市場比較法的，可采用收益法進行估價。難以確定房屋收益的，可采用成本法等其他方法進行估價。對住房、營業用房以外的其他用途房屋，可只采用成本法進行估價，但應說明理由。二、建設精良的評估隊伍(一)建立房屋拆遷補償評估市場準入機制。為防止估價機構在房屋拆遷補償評估市場進行違法活動，建立房屋拆遷補償評估市場準入機制，禁止無合格資質的估價機構進入房屋拆遷補償評估市場。被拆遷房屋在中心城區的，從事房屋拆遷補償評估的房地產估價機構，應具有二級以上資格等級，并向市房管局備案；被拆遷房屋在郊區(縣)的，從事房屋拆遷補償評估的估價機構，應具有三級以上資格等級，并向當地房管部門備案。(二)對評估人員進行培訓。為保證房屋拆遷補償的評估質量，先后組織了兩期培訓班，重點從以下幾方面進行培訓：1．城市房屋拆遷法規和政策培訓。2．房屋拆遷補償評估專業技術培訓。3．評估人員職業道德培訓。三、加強對房屋拆遷補償評估活動的監管(一)通過備案的方式監管評估活動。為維護被拆遷人的合法利益和防止評估機構及其評估人員的不正當行為，對拆遷補償評估活動建立了三次備案制度。第一次備案：凡從事房屋拆遷補償評估的房地產估價機構必須到房管部門備案，目的在于審查進入拆遷補償評估市場的評估機構資質條件；第二次備案：估價機構受理拆遷人的分類估價委托后，應在受理之日起3日內向房屋拆遷主管部門備案，以便于房屋拆遷主管部門隨時監管其評估活動；第三次備案：評估機構應在分類評估的估價結果報告和估價技術報告出具后3日內向房屋拆遷主管部門備案。拆遷管理部門收到評估報告后審查其合理性，查看評估是否客觀、公正，評估結果是否有損于被拆遷人利益等。如發現存在問題，拆遷管理部門可對評估機構提出修正或調整估價結果的建議。(二)通過專人負責的方式監管評估活動。所謂專人負責，是指對一項房屋拆遷工程的管理，拆遷管理部門采取由具體經管人員負責到底的制度。經管人員跟蹤調查和監督房屋拆遷補償評估活動的進行，及時發現問題和解決問題。采取現場查看、實地抽查等多種方式監管評估活動。如經管人員發現評估人員與拆遷人惡意串通、低估被拆遷房屋、高估安置房屋、評估結果失真等損害被拆遷人利益的情形，經管人員針對評估人員的不當行為可通過管理渠道提請房地產估價主管部門給予處罰。(三)規定房屋拆遷補償估價機構及估價人員的處罰措施。僅有監督，沒有處罰，不足以規范估價機構和估價人員的評估行為。規定了房屋拆遷補償評估的估價機構及其估價師的禁止行為：1．轉讓拆遷補償評估業務或允許他人借用自己的名義從事拆遷補償評估業務；2．出具虛假評估報告，評估結果嚴重失真，或惡意串通損害拆遷當事人合法權益；3．不接受房屋拆遷管理部門對拆遷補償評估的監督。對估價機構及其估價師的違法行為，由房屋拆遷管理部門提請房地產估價主管部門降低或取消其房地產評估資格，其中嚴重者依法承擔經濟責任或刑事責任。(四)規范估價機構和估價人員的職業道德。評估機構及其評估人員職業道德水準決定其在評估活動中的行為規范。因此，在拆遷補償評估機構及其評估人員職業道德建設方面，要遵守如下職業道德：1．估價機構接受估價委托后，不得向其他估價機構轉讓其受托的估價業務；2．估價人員和估價機構對委托方提供的情況和資料保守秘密；3．估價人員和估價機構應堅持獨立、客觀、公正原則，不得出具虛假報告；4．拆遷補償估價涉及兩個以上估價機構的，估價人員和估價機構之間應相互尊重，不得有貶低他人的言行；5．估價人員和估價機構不得允許他人借用自己的名義從事拆遷補償估價業務；6．估價機構應當執行國家和當地政府規定的估價收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外費用，或降低收費標準，進行不正當競爭；7．估價人員和估價機構應當履行對委托人和拆遷管理部門的解釋義務，對其出具的估價報告作出解釋和說明。(五)制定補充性規定用以指導評估活動。由于拆遷補償評估是一種嶄新制度，評估活動中可能會出現現有法規和政策中未作規定的事項，或按現有法規和政策執行會極不合理的情形，如不及時解決，勢必影響評估活動的進行或產生錯誤的評估結果，進而阻礙拆遷工作的進程。為此，在遇到上述情形時，應及時組織管理人員、專家和當事人等一起座談研究，針對具有普遍性的問題，制定補充性文件，用以指導和規范評估活動。1．被拆遷房屋實行分層評估。被拆遷房屋屬于多層營業用房的，被拆遷人往往要求拆遷人統一按一樓的評估價格進行補償安置，這樣就不合理地增大了拆遷人的拆遷成本。于是，在文件中補充規定，對被拆遷房屋屬多層樓房的，房地產估價機構應按樓層分層進行分類評估；2．確定評估時點。根據現有法規和政策規定，評估的時點是房屋拆遷許可證頒發之日。實際工作中，常有一些周期相當長的拆遷工程，如正在實施的沙河拆遷工程。由于時間跨度大和很多不確定因素，如以拆遷許可證頒發之日作為評估時點所作出的評估價格作為被拆遷房和安置房的評估價格，對拆遷人和被拆遷人都是不合理的。于是，將其調整為以召開拆遷動員會和拆遷公告發布之日作為評估時點；3．特大工程實行分段評估。對于周期相當長、工程量特別大的特大拆遷工程，工程實施常采取分段式作業，針對這類特大工程，要按工程的分期實施階段，由評估機構對相應范圍內的被拆遷房和安置房進行評估；4．期房安置可作預評估。拆遷人對被拆遷人安置期房的，由于現有政策未設預評估制度，安置房屋價格無法確定，往往被拆遷人顧慮很多，因而不易達成拆遷安置補償協議。于是，增設了預評估制度：對過渡安置的期房，在具備計劃、規劃、國土等審批手續，并明確竣工交付日期后，可進行預評估的，拆遷雙方當事人可按預評估的價格先行結算，被拆遷人暫按差價的50％預付補差款，待房屋竣工驗收合格后，再重新評估并據實結算。預評估雖只是一種輔助性的手段，不是最終評估的依據，但有助于拆遷雙方當事人達成拆遷補償安置協議和保護被拆遷人的合法利益，因而這一補充規定具有實際意義。

在公司企業拆遷中補償包括防止性補償 ，對中小企業來講一般能獲得六部分補償項目。吳少博律師總結

一、土地使用權的區域補償價

所占用的土地要按照占用的性質和使用年限等來算出區域補償價，通俗來說就是土地使用權補償。那么土地使用權應該怎么補償呢？有這么幾種情況：

（1）土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。

（2）集體建設用地使用權。也就是取得集體建設用地使用權證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。

（3）出讓劃撥的方式得到的國有土地使用權。經過國有土地出讓或者劃撥取得工業用地資質的，這都應納入土地使用權賠償范圍。但是租賃權現在還劃定在債權的范圍內，沒有劃歸物權的形式，所以租賃權是沒有土地使用權補償的。

二、廠房重置成新價

廠房重置成新價就是廠房重置后再建起來需要多少錢，房屋拆遷時幾成新也是重置成新的問題。實踐中出現的客觀狀態有建筑物、構筑物、設施物，只要滿足正規廠房的固定形態都應該按照房屋來計算。實踐中由于房屋的結構、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房是使用磚木結構臨時搭建的，可能并不滿足四面都有墻的要求，但是用于補償包括防止性補償 了正常的生產經營，原則上也應該按照建筑物的房屋重置成新價標準來計算?；旧嫌幸环N廠房外在固體屬性的，就可以按照廠房重置成新價來補償。

三、停產停業損失費

因為拆遷造成企業的停產停業損失的費用。一般情況下要滿足有營業執照、納稅登記、納稅記錄、實際經營的行為等等才能滿足一個正常的企業廠房進行生產經營的條件，這樣才能獲得一次性停產停業損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業注冊地址和實際經營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經營地址是一致的才能滿足合法的經營主體。

停產停業損失應該滿足哪些補償呢？

（1）預期利益損失，一年可產生的預期利潤是一百萬，拆遷造成經營中斷，造成三年的停產停業損失，這樣有可能要賠償三年的損失。

（2）違約的損失，企業和客戶簽訂了一百萬的合同，由于拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業的違約損失。

（3）財務成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務成本利息，現在由于經營斷了，財務成本是累計增加的，所以財務成本也要納入停產停業損失中。

這些是可能遭受的損失。還有很多人會問到的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現在國營企業和集體所有制企業當中，一般中小企業和私營企業都沒有，而是含在停產停業損失之列了。

四、裝修附屬物

對現有建筑的添附是不可能挪動的，這按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。

五、機器設備

機器設備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價，而可移動的機器設備補償的是搬遷費。

六、搬遷費用

就是可移動的所有附屬設施設備等要給予的搬遷費用。

在補償包括防止性補償 我國，小微企業數量眾多，在城市拆遷過程中，很多小微企業面臨搬遷。一些地方政府在處理拆遷補償方面工作不到位，導致發生糾紛事件，對于企業來說，拆遷款拿不到也直接影響后期經營。那么小微企業拆遷補償包括哪些項目補償包括防止性補償 ？在拆遷前需要做哪些準備工作？下面補償包括防止性補償 我們一起通過路永強律師來具體補償包括防止性補償 了解下。

一、小微企業拆遷補償包括哪些項目？

企業拆遷補償主要分為以下幾個部分：房屋（所有權人）、土地及附屬物補償費用、租金差價（承租房屋補償包括防止性補償 的企業）、搬遷和安置補償費用、停產停業損失、補助和獎勵費用、其他無形資產損失。集體土地上企業拆遷的補償與國有土地上企業拆遷補償最大的區別就在于土地相關補償費用。對于集體土地的補償，有關的法律依據主要是《土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準定?？梢钥闯觯艘幎ㄊ嗅槍φ魇沼糜谵r業生產的耕地的，而沒有關于商業用途的集體土地的補償標準。法律上面對這部分的規定是空白的。

二、小微企業拆遷前應做哪些準備工作？

（一）對企業的財產進行預估，保存證據

1、整理企業資產。很多企業在面臨拆遷的時候都很盲目，自己都不清楚自己的企業的資產狀況，不清楚應該補償多少。即便跟拆遷方談判，也是無從下手，有的漫天要價，有的干脆等待拆遷方進行評估。但是評估公司都是拆遷方制定和委托的，評估價格普遍較低。

2、準備企業財產清單。財產清單主要是讓我們對自身具有的土地、房屋、設備搬遷、設備損壞等的補償項目能夠達到怎樣的總和，做到心中有數，可以讓我們在客觀事實的基礎上做到合理評估。

3、準備材料清單。材料清單主要有被拆遷企業的土地使用權證、各種協議、廠房的建設工程規劃許可證、營業執照、納稅憑證等，已有的需要保存好，列好清單，沒有但重要的，應盡量想辦法解決。

（二）規范企業管理，避免出現隱患

為了防止拆遷方在拆遷中運用各種手段給企業施加壓力，企業應該對自身進行規范。如稅務、消防、安全生產等，對各種可能出現的問題進行預估，提前防范，提前布局。

（三）隨時關注拆遷信息

所以聽到拆遷要開始的信息后，就要考慮怎么建立信息來源渠道，切勿因為信息不對稱導致自己錯失獲得有利補償的良機。

（四）尋求專業人士幫助

拆遷項目開始后，作為被拆遷人的企業，應盡快尋求專業人士的幫助，比如專業的評估和財會人員，對企業的資產進行評估并對財務賬目進行梳理。比如尋找專業的律師，針對企業的拆遷進行必要的風險提示及具體指導。防止在拆遷中出現人身財產損失，并防止拆遷方強制拆遷或者違法拆遷。

綜上所述，作為企業，應該在拆遷開始前做好準備工作，對企業資產進行預估，保留證據，并準備好企業財產清單。小微企業拆遷補償項目主要包括拆遷資產補償、搬遷費用補償、人員安置補償和政策性補償等。針對拆遷過程中可能發生的糾紛，企業應該通過專業人士協助處理。

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