被告：史先生、達女士(本所委托人)

承辦律師：牛公慶、張由

爭議焦點：物業(yè)公司是否具有訴訟主體資格

案情簡介：

史先生、達女士夫婦系上海市杏山路某弄某號902、901室物業(yè)管理裝修案例分析50例 的戶主。901室與902室為同單元相鄰物業(yè)管理裝修案例分析50例 的兩套房子物業(yè)管理裝修案例分析50例 ，為了把兩套房子合成一套使用，在兩套房子門外的走廊處安裝了一道防盜門。上海SZ物業(yè)管理有限公司系該小區(qū)的物業(yè)管理公司，該公司認(rèn)為史先生、達女士夫婦的行為構(gòu)成非法占有，造成公共妨礙，將兩夫婦訴至上海市普陀區(qū)人民法院。

雙方主要觀點：

原告方認(rèn)為：

史先生、達女士開始裝修購置的房屋時，與原告簽訂了一份《二次裝修管理協(xié)議書》，按協(xié)議約定，兩被告不得在公用部位安裝防盜門。兩被告的行為違反了合同約定，且造成了公共妨礙。

我方認(rèn)為：

一、依照《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定，由于業(yè)主違法物業(yè)使用規(guī)定，影響到相鄰關(guān)系，業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主、使用人可以向人民法院提起訴訟。原告作為物業(yè)管理公司，不具有本案的訴訟主體資格，沒有起訴權(quán)。

二、被告安裝的防盜門并非公共走廊，而是901、902兩套房子之間的共用走廊，由于901、902兩套房子是一戶人家購買，走廊也實際上是由一戶人家使用，對大樓內(nèi)其它業(yè)主沒有任何影響。此觀點也已得到大樓內(nèi)的其物業(yè)管理裝修案例分析50例 他業(yè)主書面同意，并作為證據(jù)向法庭提供。

三、被告與原告簽訂的《二次裝修管理協(xié)議書》是一份委托合同，根據(jù)《合同法》相關(guān)條例，委托合同隨時可以解除。被告當(dāng)庭向原告出具了《解除合同通知書》。

訴訟結(jié)果：

對于原告沒有訴訟主體資格這樣一個明顯的事實，一審案件的承辦法官以“辦過三百多個案子，都是這樣判的”為理由，不予采信，判決原告勝訴。我所律師為維護法律的尊嚴(yán)和正義，向上海市第二中級法院上訴，二中院以同樣的理由駁回了上訴。我方即向二中院申請再審。再審中，法官認(rèn)為一審二審對于原告具有主體資格的確認(rèn)是錯誤的，但是為了維護法院的名譽，建議我方撤訴，并親自至委托人家中通知，可以安裝防盜門。后上海市高院出臺司法解釋，明確了物業(yè)公司在業(yè)主違法物業(yè)使用規(guī)定產(chǎn)生的糾紛中不具有訴訟主體資格。

法律意義：

在上海市高院的司法解釋尚未出臺前，我所律師通過正確理解《上海市居住物業(yè)管理條例》的精神，通過不懈努力，為委托人爭取到了合法權(quán)利。

1、（1）測算不對。共用設(shè)備設(shè)施的大修費用應(yīng)當(dāng)從維修基金里出。

（2）應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：人工費物業(yè)管理裝修案例分析50例 ，包括管理及服務(wù)人員的工資和福利費用、勞保、統(tǒng)籌費、公積金等物業(yè)管理裝修案例分析50例 ，也可以按工作崗位核算（如行政管理、保養(yǎng)、維護、清潔綠化、安防等）。公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費物業(yè)管理裝修案例分析50例 ，包括各種維修與保養(yǎng)費用以及消防費用（比如滅火器的購置，鍋爐的檢查等）物業(yè)管理裝修案例分析50例 ；室內(nèi)裝修費（辦公、設(shè)備等用房等），生活用水和排污肺，能源消耗（水、電、氣、油等），康樂設(shè)施費、其物業(yè)管理裝修案例分析50例 他雜項（比如劃車位線、做指示牌等）綠化管理費（考慮辦公室的植物擺放）。清潔衛(wèi)生費（考慮垃圾清運、處理費，包括有害垃圾分類處理）。保安費用。行政辦公費用（考慮低值易耗品采購、廣告宣傳、市場推廣費用、法律費用等）。固定資產(chǎn)折舊費 。不可預(yù)見費（考慮物價上漲，突發(fā)事件等）。法定稅費 。企業(yè)管理費及利潤 。保險費（各種保險，火險，鍋爐保險，財產(chǎn)損毀保險、業(yè)主和租客責(zé)任保險等）。房產(chǎn)稅

2、積極聯(lián)系開發(fā)商，協(xié)調(diào)開發(fā)商處理此事?；蛘邥瑯I(yè)主委員會一起，對聘請專業(yè)外墻防水公司所需費用進行測算，然后向所在地的縣級房管局申請撥付維修基金，聘請專業(yè)外墻防水公司進行維修。

3、（1）《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：物業(yè)管理公司對于接管的小區(qū)，可以將該小區(qū)的部分業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包給具有資質(zhì)的專業(yè)公司，但不得將小區(qū)的所有業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)包出去。工程人員想把設(shè)備的所有維修保養(yǎng)、正常磨損更換零件、應(yīng)急搶修、正常小修均以大包的形式委托給專業(yè)維修公司負責(zé)，符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定。

（2）包括特種設(shè)備的名稱、合格證明、使用說明、驗收記錄、維保記錄等

正好物業(yè)管理裝修案例分析50例 我也遇到類似物業(yè)管理裝修案例分析50例 的問題，談?wù)効捶ā?/p>

1、本案例的癥結(jié)在于對物權(quán)法的理解。物權(quán)法規(guī)定建筑物外墻是共有性質(zhì)，共有的概念，兩個原則，一是所有業(yè)主都有份，二是使用需要所有業(yè)主同意。實際上開發(fā)商已經(jīng)分好物業(yè)管理裝修案例分析50例 了一上一下每家兩個空調(diào)位，就是在這兩個原則的基礎(chǔ)上為業(yè)主考慮好了的，各個業(yè)主都用自己的一上一下就很公平公正、都符合物權(quán)法的規(guī)定了?，F(xiàn)在506業(yè)主將兩臺外機都裝在上方，客觀上占用了606的一個下方位置，違反了開發(fā)商分配機位的原則，也就是所有業(yè)主共有的原則和使用需要其物業(yè)管理裝修案例分析50例 他利益業(yè)主同意的原則，因此506的行為是違法物權(quán)法和民法通則的。民法通則的相鄰權(quán)規(guī)定，業(yè)主不能因為自己的合法利益而損害其他業(yè)主的利益。這個案例的經(jīng)驗教訓(xùn)，一是506業(yè)主不懂法造成既定事實，二是物業(yè)管理在批準(zhǔn)業(yè)主裝修時，沒有事先強調(diào)機位的法律意義，導(dǎo)致改正要浪費溝通、說服、移機的成本。

2、物管解開僵局的辦法只能是明確維護606合法利益，糾正506的違法行為。一是以法律為依據(jù)說服506移機，并向506業(yè)主主動承認(rèn)自己的過失。二是承擔(dān)相關(guān)的成本，例如移機費用，也很便宜，不到百元。三是要告知506業(yè)主可能面臨606業(yè)主的法律訴訟以及判決后果。四是從和諧的鄰里關(guān)系出發(fā)做兩邊的和解工作，避免矛盾激化。

3、從法律關(guān)系上思考，如果業(yè)主裝修，物管要求審批的，506空調(diào)裝好后造成業(yè)主糾紛，物管要承擔(dān)部分法律責(zé)任，因為客觀上這個事實是經(jīng)過物管審批的，可以視同物管同意，至少物管有疏忽之責(zé)。因此506業(yè)主如果起訴到法院，將物管作為第二被告，是很正常的。這種案件打官司及其簡單，訴訟費只要50元，因為事實和依據(jù)都很明確，通常在調(diào)解階段，法官一旦解釋清楚有關(guān)共有權(quán)的概念，就會明確告知被告會輸?shù)?，如果物管承?dān)移機費用，被告很容易同意移機。

在購買小區(qū)住宅時為了保障住戶物業(yè)管理裝修案例分析50例 的生活環(huán)境與居家安全物業(yè)管理裝修案例分析50例 ，在 購房 物業(yè)管理裝修案例分析50例 的同時也會匹配相關(guān)的物業(yè)服務(wù)。在物業(yè)管理當(dāng)中，由于物業(yè)管理狀況的突發(fā)性，經(jīng)常會發(fā)生矛盾與沖突，實際生活中就有許多物業(yè)管理當(dāng)中的經(jīng)典案例。下文中就針對 物業(yè)案例當(dāng)中的經(jīng)典范例有哪些 該問題進行了解釋與說明。 物業(yè)案例當(dāng)中的經(jīng)典范例有哪些？ 案例1：物業(yè)要求刷卡進出小區(qū)不買車位車就難回家 案例介紹： 不買 停車位 ，就不讓業(yè)主的車進小區(qū)。一小區(qū)物業(yè)管理公司要求有車業(yè)主刷卡進出小區(qū)，但沒有購買車位的業(yè)主不能辦理出入卡，也就不能進入小區(qū)。十多天來，沒有購買車位的業(yè)主們只能將車停在小區(qū)外。高女士就遭遇了這樣的規(guī)定。 高女士去年搬進了新買的 商品房 ，私家車一直就隨意停放在小區(qū)里。從上個月開始，情況出現(xiàn)了變化，物業(yè)公司貼出告示說小區(qū)內(nèi)停車得交車位費。每月交了120元停車費后，物業(yè)就給一張門禁卡，業(yè)主開車進小區(qū)直接打卡進門。如果不交錢，從10月1日起就不讓開車進小區(qū)了。高女士對物業(yè)的做法非常生氣，她認(rèn)為，物業(yè)公司只是進行一些職責(zé)范圍內(nèi)的管理工作，物業(yè)不讓業(yè)主開車進小區(qū)就是“行為越位”。自己作為小區(qū)的業(yè)主，王女士有進出小區(qū)的自由和權(quán)利，物業(yè)公司的做法嚴(yán)重侵害了自己的合法權(quán)利。物業(yè)公司辯稱：此舉主要是為了維護小區(qū)的環(huán)境，制止車輛亂停亂放。 案例分析： 讓不讓業(yè)主開車進小區(qū)和業(yè)主買不買車位是兩個完全不同的法律問題。物業(yè)不讓業(yè)主開車進小區(qū)，這種做法肯定是不對的。這侵犯了業(yè)主的自由出入權(quán)。業(yè)主購買了商品房，對小區(qū)院落內(nèi)的處地享有共同使用權(quán)，車位只是商品房的附屬物，業(yè)主有商品房就是物權(quán)所有人。該物業(yè)公司以不購買車位為由不讓業(yè)主開車進入小區(qū)的做法侵犯了業(yè)主的物權(quán)。 如果小區(qū)內(nèi)要收取車位費首先應(yīng)由業(yè)委會通過，按照物價部門的價格標(biāo)準(zhǔn)，并報街道辦、派出所等有關(guān)部門備案。如果小區(qū)內(nèi)沒有業(yè)主的合法組織，則需由全體業(yè)主協(xié)商通過。在業(yè)主不知情的情況下，物業(yè)公司擅自定價的做法是不合法的。 案例2：在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任? 案例介紹： 徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺階上走，因當(dāng)天廠房三樓漏水正好滴在臺階上，由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。徐某走上臺階滑倒摔傷。醫(yī)院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關(guān)節(jié)脫位。 徐某摔傷當(dāng)天，該廠房的物業(yè)管理單位派人員前去探望。徐某要求物業(yè)公司對此事承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒有義務(wù)承擔(dān)，雙方各執(zhí)已見，因次起訴至法院。 案例分析： 原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道，白天行走，也應(yīng)看到臺階上有結(jié)冰，并應(yīng)當(dāng)預(yù)見到滑冰的危險性，故應(yīng)對摔傷的行為負主要責(zé)任。 但被告作為廠房的物業(yè)管理單位應(yīng)對物業(yè)公共配套設(shè)施完好起保養(yǎng)維修的責(zé)任，在接到廠房漏水報修通知后，理應(yīng)及時修理，但未提供及時安排修理的有效 證據(jù) ，發(fā)現(xiàn)結(jié)冰后未及時清除或積極的防范措施，故對原告滑倒致傷應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。 案例3：物業(yè)合同爭執(zhí) 案例介紹： 某小區(qū)物業(yè)管理公司原由小區(qū)開發(fā)商聘請，業(yè)主入住后對該物業(yè)管理公司不滿意，雙方矛盾很大，小區(qū)業(yè)主委員會決定解聘該公司，但該公司稱：其與開發(fā)商有委托管理合同，且業(yè)主購樓時與開發(fā)商的契約中已訂明：“同意開發(fā)商委托的管理公司管理”，因此，業(yè)主現(xiàn)在無權(quán)解聘管理公司，業(yè)主稱服務(wù)質(zhì)量不好，無法舉證，且物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以物業(yè)管理公司不存在違約，如果業(yè)主堅持解聘，就要承擔(dān)相應(yīng)的 違約責(zé)任 。為此，業(yè)主與物業(yè)管理公司爭執(zhí)不下，訴諸于法院。 1、試析本案所涉及的法律問題。 2、對此類糾紛應(yīng)如何解決。 案例分析： 1、本案涉及的是物業(yè)管理法律關(guān)系問題; 2、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更的基礎(chǔ)是協(xié)議委托。在物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理公司的管理權(quán)來自于產(chǎn)權(quán)人的委托授權(quán)。在物業(yè)開發(fā)階段，產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，因而這時只有開發(fā)商有權(quán)決定請哪一家物業(yè)管理公司參與開發(fā)和日后過渡期的管理;在業(yè)主入主后，由于產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，物業(yè)管理的決定權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，由業(yè)主的所有權(quán)派生出來的管理權(quán)或委托管理權(quán)自然也屬于業(yè)主，因此，開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司在完成了過渡期的管理后，物業(yè)管理的決定權(quán)就隨即從開發(fā)商手上轉(zhuǎn)移到了業(yè)主手上，業(yè)主委員會可以根據(jù)對原開發(fā)商聘用的物業(yè)管理公司的考察來決定是續(xù)聘還是改聘別的更好的物業(yè)管理公司。 3、本案中，物業(yè)管理公司拒絕交出管理權(quán)的理由不能成立，業(yè)主委員會在與物業(yè)管理公司自行協(xié)商不成的情況下，可請求政府主管部門行政調(diào)處或提起司法 訴訟 。 綜上所述，從以上物業(yè)案例當(dāng)中的經(jīng)典范例內(nèi)可以看出在物業(yè)管理的過程當(dāng)中許多時候需要的是雙方的協(xié)商與合作。在物業(yè)案例當(dāng)中，樓房漏水案例以及停車位事件所引發(fā)的爭執(zhí)都是可以在物業(yè)管理的過程當(dāng)中避免的，只需要及時發(fā)現(xiàn)這些情況，并進行合理的中間協(xié)調(diào)，解決問題即可。

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首先作為客服人員，認(rèn)真聽取客戶物業(yè)管理裝修案例分析50例 的意見，并適時表示同情認(rèn)可，解釋清楚事情原委，穩(wěn)定業(yè)主情緒，解釋裝修是為了更好的服務(wù)業(yè)主，在工作中的弊端是自己的錯，表示深深的歉意，并作出承諾處理該違規(guī)的工作人員，立即派遣清潔人員對該公司進行無償?shù)那鍧嵎?wù)，并由主管上門對該企業(yè)的秘書小姐道歉。

同時對停止施工的要求首先是要向該客戶說明這次改造的目的，希望客戶對此表示理解，然后是今后的改造時間上的變化，作出承諾，不在客戶的上班時間進行改造，避開客戶的工作時間，

重新制定施工章程，對員工進行培訓(xùn)教育，獎懲制度明確。 這些做法都要給客戶知道，并定期回訪調(diào)查，回饋問題，不斷改進，直到取得客戶的認(rèn)可。

思考： 客戶服務(wù)部辦證員負責(zé)受理業(yè)戶物業(yè)改造申報手續(xù)的辦理, 并負責(zé)審核相關(guān)的改造內(nèi)容以及各種證照。

客戶服務(wù)部收費員負責(zé)改造管理費用的收取工作。

工程維護部負責(zé)土建、配電、給排水及消防等相關(guān)圖紙的審核,現(xiàn)場管理并參與驗收。

保安部負責(zé)改造現(xiàn)場的查證、改造人員的進出、材料和垃圾的清運、貨梯的使用、消防管理等工作。

物業(yè)部負責(zé)對改造現(xiàn)場進行管理,組織改造驗收及辦理驗收手續(xù)。

客戶服務(wù)部前臺人員負責(zé)接待前來申請改造的業(yè)戶,并要求業(yè)戶填寫《改造申請表》、《改造委托書》、《承諾書》,同時向業(yè)戶說明《改造管理規(guī)定》及相關(guān)費用的收取事宜。

各單位客戶服務(wù)部前臺人員核實業(yè)戶提供的資料。

各單位物業(yè)部審核完業(yè)戶申請改造項目資料后,轉(zhuǎn)交工程維護部審核圖紙,工程維護部負責(zé)填寫簽署《改造圖紙審核意見》。

客戶服務(wù)部收費員核算相關(guān)費用后,報本單位負責(zé)人審批。

改造項目手續(xù)齊全的,三個工作日內(nèi)予以答復(fù);

要求改造業(yè)戶按照相關(guān)法規(guī)在改造現(xiàn)場配備滅火器。

費用的收取和證照的發(fā)放

改造項目手續(xù)齊全后由客戶服務(wù)部收費員向業(yè)戶收取相關(guān)費用。

業(yè)戶繳清各項改造相關(guān)費用后,由各單位客戶服務(wù)部前臺人員負責(zé)向業(yè)戶發(fā)放《改造施工許可證》和《改造圖紙審核意見》并辦理施工人員《改造人員出入證》。

改造監(jiān)督

由各單位按《改造管理規(guī)定》對改造工程實施監(jiān)督。

物業(yè)助理應(yīng)告知巡邏隊,巡邏隊?wèi)?yīng)配合物業(yè)助理對改造戶的消防安全、垃圾清運及施工人員等方面進行監(jiān)督管理。

改造驗收

物業(yè)助理根據(jù)業(yè)戶改造驗收申請,組織相關(guān)人員對物業(yè)改造項目進行驗收。

驗收合格后相關(guān)人員在《改造竣工驗收表》上簽字認(rèn)可,管理員及時收回《改造施工許可證》、《改造人員臨時出入證》等相關(guān)證件,三個月后收費員負責(zé)辦理業(yè)戶返還改造費用手續(xù)。達不到合格要求的,填寫《改造整改通知書》由施工單位按整改通知要求整改,直至合格為止。

改造資料管理

客戶服務(wù)部資料管理員負責(zé)對改造資料分類建檔并保存。

第五十六條 物業(yè)存在安全隱患物業(yè)管理裝修案例分析50例 ，危及公共利益及物業(yè)管理裝修案例分析50例 他人合法權(quán)益時物業(yè)管理裝修案例分析50例 ，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護物業(yè)管理裝修案例分析50例 ，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的物業(yè)管理裝修案例分析50例 ，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

后人發(fā)生爭執(zhí)，小明、小超即用身邊的水泥片打小強，證明該頂樓有水泥片，物業(yè)管理公司日常在巡查的過程中，發(fā)現(xiàn)水泥片在樓頂，是存在小孩嬉戲打鬧的隱患的，物業(yè)公司未能及時清理導(dǎo)致第三者人身受到損失，應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，其責(zé)任的大小，應(yīng)取決于《物業(yè)管理協(xié)議》

其次，監(jiān)護人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。