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在《物權法》出臺之后，拆遷制度的合法性受到置疑。因為《物權法》明確宣布“私人的物權和其拆遷房屋可占用田地嗎 他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯（第4條）”，所以只有政府出面為了公共利益實施征收，才能強制性剝奪不動產物權，除此之外，只能通過平等協商的方式取得物權。現行的《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《拆遷條例》)所規定的城市房屋拆遷，是不分公共利益和商業利益且由企業出面的“拆遷”，這種模式的合法性在《物權法》生效后受到挑戰。目前，立法機關正在修改《土地管理法》和《城市房地產管理法》，并制定《中華人民共和國征收和征用法》，其中的一個核心問題便是，城市房屋拆遷制度去留和改造問題。

一、拆遷制度是否還有存在余地

現行的拆遷政策大致可以分為因商業利益拆遷、公共利益拆遷和混合兩種利益的拆遷三種類型，而現實中的拆遷對此并不加區分，且拆遷行為是一種不倫不類的行政行為，其本身的合法性就存在問題。

按照《拆遷條例》（1991年舊條例，2001年新條例），拆遷是由房屋拆遷管理部門即縣級以上人民政府土地行政主管部門許可的結果，拆遷人是取得房屋拆遷許可證的單位（開發商或建設單位），而拆遷工作往往委托拆遷實施機構（拆遷辦）來完成。拆遷主要流程是：第一，拆遷者需取得房屋拆遷許可證（第6條）；第二，拆遷人與被拆遷人“應當”訂立拆遷協議（第13條）；第三，拆遷人須對被拆遷人給予補償（第22條）；第四，被拆遷人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷（第17條）。

國家對個人財產的征收和征用是世界各國的慣例，其法理基礎便是公共利益高于個人利益，在個人利益和公共利益發生沖突時，個人應當犧牲個人利益。由于征收和征用是對個人財產的限制和剝奪，因此，應當設置嚴格的條件。這個條件便是：征收必須是為了公共利益的需要，且應當給予被征收人以合理的補償。拆遷房屋可占用田地嗎 我國的拆遷制度類似于征收，但又不同于征收，拆遷房屋可占用田地嗎 我國現行的拆遷制度具有以下特征：

（1）拆遷行為缺乏明確定位，不管是為了公共利益還是商業目的，凡城市建設涉及諸如舊城改造等需要拆除房屋的都采用拆遷方式。因此，現實中，有些拆遷明顯是為了公共利益（比如修路、架橋、修建街心公園等），有些具有明顯的商業目的（如建設商業區等），更多的是混合兩種目的（多表現于綜合開發項目）。

（2）拆遷的對象限于房屋而不包括土地（使用權）。《拆遷條例》第2條明確將拆遷限定在城市規劃區內國有土地上實施的“房屋拆遷”，因而拆遷補償不包括土地使用權。

（3）拆遷相當于“征收”。拆遷行為是消滅物權的行為，即要求被拆遷人放棄對房屋的所有權，而給予相應的經濟補償或實物補償（房屋置換）。因此，在某種意義上，拆遷實質上就是征收，只是它不是由政府直接出面實施的，也不限于公共利益。

（4）拆遷行為是政府直接參與下的“民事行為”。按照《拆遷條例》，拆遷法律關系的當事人是拆遷人和被拆遷人；拆遷人是取得房屋拆遷許可證的單位；被拆遷人是被拆遷房屋的所有人，二者之間發生直接的拆遷補償關系，而政府只是拆遷的管理機構。但是，在拆遷制度中存在一些特殊安排，使政府并非超脫于拆遷關系之外。第一，拆遷必須經過政府許可。拆遷人需取得房屋拆遷許可證，沒有許可不能拆遷，而有了許可證，一切拆遷行為就合法化（就會得到政府的支持）；第二，拆遷行為往往是由拆遷辦——具有拆遷資格的事業單位完成的。實際上，拆遷辦直屬于拆遷主管機構，行使著某些政府權力。第三，拆遷補償安置由拆遷人和被拆遷人之間協商，一旦達不成協議就由主管部門行政裁決。而經過裁決，原來屬于民事范疇的拆遷行為就具有行政執行力，被拆遷人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。因此，政府始終在拆遷中扮演著積極的角色。從形式看，拆遷的基礎是平等主體之間的民事行為，但事實上具有明顯的政府行為痕跡，或者說拆遷本身就缺乏明確的定位，是性質不清、界限不明的行為。

顯然，在《物權法》出臺之后拆遷制度的合法性將會受到挑戰。《物權法》的基本精神是，它宣布了一條誡律：個人財產既不受他人的不法侵害，也不受政府的不法侵害。《物權法》秉承《憲法》的精神，其第42條將“單位、個人的房屋及其他不動產”納入到征收的范疇，而征收限于公共利益且需要由政府出面。因此，那些非用于公共利益目的，而強制要求他人放棄物權的行為就屬于侵害物權的行為，而且也不可能由商業企業（包括國有企業）出面實施類似于征收的行為。將房屋征收限定在以公共利益為前提并以給予補償為條件，旨在限制政府權力，防止政府濫用征收和征用權力。因此，在這樣的背景下，現行的拆遷制度因不符合《物權法》的精神就面臨制度性的調整，那些為了實現公共利益的拆遷，可以由政府出面，按照征收來實施；而那些非用于公共利益的拆遷再由政府出面強制拆遷就可能面臨行為的合法性難題。

綜上所述，《物權法》第42條明確地將房屋納入征收范疇，這為任何拆除私有房屋設立一道門檻，除非是為了公共利益，政府自身不能而且任何人也不能借助政府之力為了建設用地而強制拆除他人房屋（即使給予補償）。這樣，在現實中就要求區分兩類“拆遷”，一類是為了公共利益可以納入征收范疇的拆遷（今后不再用拆遷而用征收這個詞）；一類是為了商業目的或私利目的的“拆遷”，這完全是平等主體之間的合同行為。

二、房屋征收還是土地征收

《物權法》所規定的房屋征收必然導致土地使用權被收回，甚至房屋征收不是目的，真正的目的是土地征收。因為，城市房屋拆遷，本質上是通過消滅房屋而獲取土地，拆遷只是取得建設用地的方式。目前拆遷制度的另一個缺陷是拆遷補償只涉及房屋，而不涉及土地或者僅象征性地給予一定的補償。但是，眾所周知，拆遷的主要目的是獲得土地，對土地進行再次開發，而不是為了拆除房屋或占有使用房屋，即拆房只是取地的手段。

現行的拆遷制度只涉及房屋不涉及土地的重要理由是土地是國家的，房屋所有權人并不擁有土地或僅僅擁有土地使用權。但問題在于，拆遷人不是政府或國家，而是開發商，開發商就沒有理由說房屋所有權人僅擁有土地使用權就可以收回土地使用權。即使是由政府或國家出面拆遷，《城市房地產管理法》第22條也明確規定，只有為了公共利益才允許國家提前收回出讓土地使用權。對于劃撥土地使用權，《國有城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)第40條則允許地方政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求無償收回。也就是說，政府只可以收回劃撥土地使用權，而不能為了城市建設而隨意收回出讓土地使用權。

另外，《物權法》第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”該條規定的建設用地使用權包括出讓和劃撥兩類土地使用權，出讓土地使用權有期限，而劃撥土地使用權無期限，也就不存在期間屆滿問題。既然出讓土地使用權可以自動續期，是為了保障公民居住的穩定性，那么我們也有理由相信劃撥土地使用權也不應當隨便地被消滅或收回。因此，在《物權法》出臺之后，《暫行條例》第40條規定的合法性就成為疑問了。筆者認為，住宅用途的出讓土地使用權自動續期，意味著我國今后可以全面地實現住宅用地隨房而存在的制度，而在房屋自然滅失之前，均不應當被隨意收回。

如果上述判斷是成立的，那么，住宅建設用地使用權就不能隨意地適用收回制度。實質上，住宅房屋的征收應當連同土地使用權一體考慮。也就是說，基于公共利益征收私人房屋時，應當參照或適用征收，給予土地使用權以補償。《物權法》第121條明確地將建設用地使用權納入到征收補償的范疇。這是一個巨大的轉變。筆者認為，補償金額應當為剩余期限的土地收益金或房屋使用壽命期限內的土地收益金。

三、公共利益：難以繞過的門檻

拆遷政策需要改造。理想方案是真正的公益目的的拆遷，采取征收方式；非公益目的的拆遷，繼續沿用現行的拆遷制度，但必須對拆遷規則做進一步調整，將其完全變成拆遷人和被拆遷人協商解決的民事安排（一旦發生糾紛直接進入民事訴訟），而不再走行政裁決和強制拆遷途徑。也就是在拆遷中，政府應當是中立的，而不是直接參與到拆遷中。另外一種替代的方案是，繼續保留拆遷制度，但由政府出面統一收購土地使用權和實施房屋拆遷。現在實行的城市土地儲備制度實際上就是采取這樣的做法。這實際上等于將現行的拆遷政策改造成接近征收，并在補償安置和程序上進行完善。當然，這種方案仍然面臨是否所有的城市用地都是公共利益范疇的問題，因而由政府出面的“拆遷”仍然面臨合法性的考驗。

《物權法》給現行土地征收和拆遷制度制造了“障礙”，而這一障礙核心是“公共利益”的界定。《物權法》的一個主導思想是，合法的物權（產權）受法律保護，只有基于公共利益這一法定理由，才能強制性地要求個人、私主體放棄物權。在《物權法》制定過程中，曾經努力在《物權法》中確定公共利益的范圍，但終因太復雜，難以達成一致意見，而留給征收征用法或其他法律解決。

公共利益何以在我國難以界定？主要是因為我們的觀念還停留在傳統計劃經濟時代，認為凡公有制，都是為公共利益的，凡是國家的，也都是姓“公”。而在市場經濟體制下，這兩種判斷都是錯的。市場經濟體制下，兩種公有制下的財產中，許多財產可以設置私人物權，合法地實現個人利益。那種單憑物權歸屬、主體性質來判斷物之用途是否為公共利益，已經是過時的概念了。因此，我們需要按照市場經濟的觀念，建立新的公共利益概念，以調整基本的財產利用秩序，而這種觀念還沒有形成。

實質上，在建立可流轉的土地使用權制度中，我們已經對公共利益作出了界定。國務院1990年《暫行條例》所創設的劃撥土地使用權本質上即是用于公共利益的，只是在現實中存在著大量的歷史遺留的用于經營或商業用途的劃撥土地使用權，不宜在該條例中加以明確。1994年的《城市房地產管理法》第23條明確了新設劃撥土地使用權的用途，即：（一）國家機關用地和軍事用地；（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（四）法律、行政法規規定的其他用地。這些用途即是現行法對公共利益的界定。

只是我們沒有將這樣的界定貫徹到征收和拆遷之中，并且人為地擴大和模糊了征收、拆遷的范圍。關于公共利益，現行操作規則基本上是依據主體來判斷公共利益的，只要是政府批準，那么就等于公共利益。似乎政府總是代表著公眾或公共利益。也就是說按照主體決定公共利益，而不是按照土地用途或目的。

總之，基于上述分析，現行的拆遷制度在《物權法》實施之后面臨去留和改造難題。而其中一個關鍵是如何界定公共利益，其難點在于既要給政府實施舊城改造、建設城市的空間，同時又要保護既有房地產權人的利益。可能的出路在于實施雙軌城市擴建制度，既要給政府以公共利益為目的征收房屋、收回土地的權力，也要給有能力的開發商協商取得土地使用權和房屋所有權，進行商業開發保留途徑。商業目的“拆遷”用地具有繼續沿用現行拆遷制度的可能性，但是必須對拆遷規則做進一步調整，政府必須退位，將其完全變成拆遷人和被拆遷人協商解決的民事安排，而不再走行政裁決和強制拆遷途徑。

其實也是在國家經濟快速發展拆遷房屋可占用田地嗎 的時代背景之下現如今的 征地 工作才顯得有些頻繁拆遷房屋可占用田地嗎 ，可實際上拆遷房屋可占用田地嗎 ，很多民眾在得知市政工程要征收自家土地的這種消息以后，仍然沒有比較全面的去了解一下國家征地的真正的含義。政府要 拆遷 民眾的房屋本意是要征用該房屋占用的土地的，可有些民眾居然會擔心在我國房屋拆遷會補償土地嗎? 一、在我國房屋拆遷會補償土地嗎? 房屋拆遷補償 項目包括拆遷房屋可占用田地嗎 ： 1、土地補償費 土地征收的土地補償費是如何計算的呢?土地補償費一般為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。 2、土地征收的安置補助費 按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。 3、青苗補償標準 對剛剛播種的農作物，按季產值的三分之一補償工本費。對于成長期的農作物，最高按一季度產值補償。對于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補償。對于多年生的經濟林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費;如不能移植必須砍伐的，由用地單位按實際價值補償。對于成材樹木，由樹木所有者自行砍伐，不予補償。 4、其他附著物的補償標準 征收土地需要遷移鐵路、公路、高壓電線、通訊線、廣播線等，要根據具體情況和有關部門進行協商，編制投資概算，列入初步設計概算報批。拆遷農田水利設施及其它配套建筑物、水井、人工魚塘、養殖場、墳墓、廁所、豬圈等的補償，參照有關標準，付給遷移費或補償費。用地單位占用耕地建房或者從事其它非農業建設時，應當按照《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》的規定，繳納耕地占用稅。 二、農村 征地補償標準 要求 1、各項 征地補償費 用的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的 征地補償 安置方案規定。 2、土地被征用前3年平均年產值的確定(有關土地補償費、安置補助費的補償標準)：按當地統計部門審定的最基層單位統計年報和經物價部門認可的單價為準。 3、按規定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，可增加安置補助費。原土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的30倍的土地管理規定，已經在2013年3月26日《土地管理法》中刪除。 盡管說我們修建的房屋所占用的土地是屬于國有土地，包括在農村集體性質的土地，但是政府拆遷房屋不僅是要補償該房屋的價格，是包括我們所使用的土地的，土地補償費每個地方都有著不同的計算標準，其實，房屋拆遷會補償土地嗎的這個問題，是征地最基本的常識性的知識了。

拆遷房屋可占用田地嗎 你說的這種情況拆遷房屋可占用田地嗎 ，因為修高壓線房子被拆。這種情況。當地村委會或者政府部門會給你另外華撥地基的拆遷房屋可占用田地嗎 ？給你劃撥新的地基你重新修建。一切手續拆遷房屋可占用田地嗎 ，我認為。村委會或者是政府部門會給你辦妥的，他們把地址給你劃在哪里？你就可以在那里修建房子。如果在農田里，你也可以在農田里面修建。只要有政府部門的合法手續。是完全的修建的

一拆遷房屋可占用田地嗎 ，房屋拆遷不屬于刑事犯罪拆遷房屋可占用田地嗎 ，故與刑法無關。二，房屋拆遷拆遷房屋可占用田地嗎 的有關事項應屬地方法規拆遷房屋可占用田地嗎 的范疇，各地區可按實際情況制定，并不統一，也不盡相同，像我們這剩余土地是以錢作補償。具體，拆遷房屋可占用田地嗎 你可查一查你們當地的有關法規。

為了保障拆遷戶拆遷房屋可占用田地嗎 的利益，法律對拆遷補償做了哪些規定？

無論是拆遷，還是征收，老百姓最關心的都是，自己到底能得到什么？雖說國家對每個地方的拆遷補償款沒有統一的標準，但卻有著大的指導方針拆遷房屋可占用田地嗎 ：不得降低原有生活質量，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格，先補償后搬遷等。

一、被征收房屋價值的補償怎么確定？

《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征補條例》）第十七條：“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償拆遷房屋可占用田地嗎 ；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。”

《征補條例》第十九條：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。”

按照保證房屋被征收群眾居住條件有改善、生活水平不降低的原則，條例規定，對被征收人的補償包括：被征收房屋價值的補償，因征收房屋造成的搬遷與臨時安置的補償，停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格，市場價格包含了土地使用權的價值，不低于市場價格就可以保證被征收人所得補償在市場上能買到區位、面積、用途、結構相當的房屋。

二、哪些因素影響拆遷補償？

《征補條例》第十五條：“房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。”

《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱《評估辦法》）第十四條：“被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。”

從上述法規中可以看出房屋價值的影響因素有“房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等”，北京英淇律師事務所為您解讀影響房屋價值的因素。

1、房屋結構影響拆遷補償

在房屋拆遷補償對于房屋結構的不同導致房屋拆遷補償也不一樣。房屋有木質結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構等類型。一般情況下，鋼結構的價值＞鋼筋混凝土結構的價值＞磚混結構的價值＞木質結構的價值。

2、房屋成新程度影響拆遷補償

房屋的成新程度也影響補償。房屋使用時間的長短對房屋補償價格影響也是明顯的。一般而言，房齡越高，價值越低，但一些有悠久歷史和特定意義的房屋，不能按照上面的房齡因素來評估，否則會低估被征收人房屋的價值。對于這種房屋，其價值往往要高于新房。

3、房屋用途影響拆遷補償

在房屋拆遷補償對于房屋用途的不同補償也不相同，有的房屋是自己居住，也有的房屋是做經營使用，還有的用作廠房，倉庫使用。一般情況下價值的遞進狀態為商業性用房的價值＞住宅用房的價值＞工業用房的價值。

4、房屋區位不同影響拆遷補償

在一個城市里，房屋的面積、用途、結構確定的情況下，房屋的價值更多取決于房屋在這個城市的區位，也就是老百姓所說的繁華程度，同樣的房屋在好地段還是不在好地段，房屋的價值差距是十分大的。比如靠近學區房、離醫院遠近地段的價值就很高，還有北京二環附近的房屋和六環附近的房屋拆遷補償價格，顯然不可同日而語。

三、拆遷補償怎選？

《評估辦法》第二十一條：“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。”

貨幣補償，是指征收人以市場評估價為標準，對被征收房屋的所有權人以貨幣形式進行補償的方式。房屋產權調換，是指房屋征收部門提供房屋與被征收房屋進行調換，計算價格后，結清差價。

所以，當您面臨征收時，您所享有的權利就是：既可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權置換。

四、先補償后搬遷

《評估辦法》第二十七條：“實施房屋征收應當先補償、后搬遷。 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。 任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。”

在同意拆遷時，被拆遷人一定要明白先補償，后拆遷的順序，避免拆遷過后有所損失。如果遇到了選拆遷后補償的情況，要知道保護自己的合法權益，拒絕這種拆遷形式。

如遭遇“逼遷”，首先，切記不要與其發生正面沖突，保存相關證據并撥打報警電話，保存相關證據，委托專業拆遷律師會啟動相應的程序，通過法律途徑維權才是正確的途徑。

五、不得降低被拆遷人的生活水平

《土地管理法》四十七條第六款規定:“依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍”。

《土地管理法》四十七條第七款規定:“國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。”

從上述立法用意來看，征遷不得降低被征遷人的生活水平。拆遷法律中并沒有作出具體的征地拆遷補償標準，在國有土地上房屋征收補償中，主要需要三項補償事項，分別為被征收房屋價值補償、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置補償和因征收房屋造成的停產停業損失補償。