在明律師承辦的案件中征收拆遷十大指導性案例 ，不乏社會影響性大、關注度高的案件。如征收拆遷十大指導性案例 ：被評為“2014 年度中國十大影響性訴訟案例”的“山東平度征地縱火案”、入選最高人民法院公布的第一批涉產權保護典型案例、入選2018年推動法治進程十大案件的“許水云訴金華市婺城區人民政府行政強制及行政賠償案”、代理的“如皋市某公司房屋被拆除行政強制案”被江蘇省高院列入“江蘇法院2016年度十大典型案例”、代理的北京市崇文區高先生四合院拆遷案,獲撤銷裁決三份,強拆決定一份,補償標準提高近8倍。

其他案例征收拆遷十大指導性案例 ：中國科學院地理科學與資源研究所豹房南里住宅小區拆遷案、中央電視臺新臺址拆遷案、江蘇省無錫市4A 級旅游風景區黿頭渚拆遷案、浙江省杭州市827戶征地集體維權案、黑龍江省牡丹江市512 戶征地集體維權案、江蘇省南京市雨花臺金葉花園287 戶拆遷集體維權案、上海市200 戶溫州商人拆遷集體維權案、山東省濰坊青州市經濟開發區2 個自然村200 余戶“新農村建設”房屋搬遷補償安置糾紛案、山東省青島市黃島區港頭五社區100 余戶村民房屋征收補償安置集體維權案件、云南大理洱海客棧“環保關停”案等。

5月15日，最高人民法院召開人民法院征收拆遷典型案例通氣會，介紹人民法院征收拆遷審判工作相關情況并發布典型案例。

通氣會上，最高人民法院行政庭庭長黃永維介紹征收拆遷十大指導性案例 了近年來征收拆遷案件征收拆遷十大指導性案例 的行政執法情況。據統計，2015年、2016年、2017年，全國法院一審受理征收拆遷類訴訟分別約為29000件、31000件及39000件，占當年行政訴訟案件總量的13%、14%和17%左右。“這組數據說明，征收拆遷仍是社會矛盾的集中領域，仍是司法監督的重點領域。” 黃永維說。

為進一步體現司法為民、服務民生，強化征收拆遷的司法監督，提升全國法院的辦案質量，最高法近期從全國范圍擷選征收拆遷十大指導性案例 了第二批“征收拆遷典型案例”，涉及農村土地征收、城市房屋征收等行政管理事項，涵蓋了征收拆遷中有關征收決定、安置補償和強拆實施環節的典型爭議。

黃永維說，第二批“征收拆遷典型案例”被訴行政行為的類型，既有行政機關單方作出的房屋征收決定、安置補償裁決，還有行政機關與被征收人協商達成的行政協議；既有行政機關通過意思表示明確作出的緊急避險決定，也有實施主體不明確的強制拆除行為。

探討的爭議焦點，既包括了安置人口確定、違約責任認定、補償范圍大小等行政執法的實體問題，還包括了強拆主體推定、評估報告審查、利害關系認定等程序問題。“人民法院通過訴訟監督，及時糾正行政機關在征收拆遷中的違法行為，同時確認行政機關合法行為的效力，切實實現了對行政管理相對人訴權、產權的雙重保護。” 黃永維介紹說。

土地房屋征收拆遷涉及人民群眾的切身利益，選取的典型案例中有3件涉及房屋征收補償決定，1件涉及房屋征收決定，2件涉及房屋強制拆遷,1件涉及拆遷補償安置行政裁決，1件涉及行政協議。其中，行政機關的行政行為被法院判決依法撤銷或確認違法的有4件，判令給付行政管理相對人款項1件。

“這批典型案例涉及征收拆遷的多個環節或不同方面，具有比較強的典型性和代表性。” 最高人民法院行政庭審判長于泓介紹，典型案例中既有對安置人口標準的確認，體現了對婚嫁女及新生兒童合理需求的保護，也有對被征收人拒不配合評估行為的否定。既包括人民法院對個別行政機關借緊急避險之名行違法強拆之實侵害當事人合法權益行為的違法評價，也包括人民法院對行政機關作出的房屋征收補償決定所依據的評估報告如何進行司法審查的內容。還有的案例確立了強拆事實行為中被告的認定規則，以及人民法院可適用地方政府規章等對行政協議未約定事項依法“填漏補缺”的規則。

黃永維表示，期望通過典型案例發布，能夠集中展現全國各級人民法院在審理征地拆遷案件中的司法智慧，為人民法院繼續審理好此類案件提供一定的裁判示范；促使行政機關在城市化進程中秉持盡責擔當的理念，依法行政，規制侵犯群眾權益的違法行為，增強政府的公信力和執行力，建成人民滿意的法治政府；引導社會公眾正確運用手中的法律法規，依法訴訟、依法維權。

來源征收拆遷十大指導性案例 ：央廣網

征地拆遷是項目開工建設的重要前提。如果是一進場順利地拿到地，項目開局良好進展順利，施工計劃就可以如期實施，施工進度就有保障；如果是征地拆遷遇到梗塞、讓地不順暢，項目如期竣工和兌現合同承諾的計劃將要落空。這項工作開展的是否順利，直接影響工程進度、施工工期和項目管理成本。如何解決征地拆遷困難中的問題，既保障項目快速開工的用地需求，又能和諧征遷維護好群眾利益，實現“路地雙贏”，是我們在工作中急需破解的難題。

一、征地拆遷凸顯的幾個問題

1、群眾工作不好做。造成群眾不愿意征地拆遷不外乎有幾種原因：一是補償標準不高。群眾嫌征地拆遷補償標準過低，說實話節衣縮食一輩子，好不容易建起的房屋，遇到基礎建設，需要顧全大局，房子拆遷讓路，但對經濟困難的拆遷戶來說，出現一些家庭無力購買超出部分的面積，造成無房可居的問題。二是安置點位置不理想。許多群眾都傾向于就地安置，新安置點不如原來老房子環境如意，無論就醫孩子上學，還是大人上班上街購物，出行不方便，新安置點服務不配套等。三是受傳統思想的影響。有些人較為迷信，認為現在住得很好，人丁興旺，子孫如魚得水，這一切歸功祖屋風水和祖宗保佑，搬家有可能把好風水搬掉了，心里忐忑不安老大不樂意。四是期望值過高。受利益趨動的影響，群眾的各類情緒和矛盾總是不可避免的，遇到百年拆遷難得的機遇，認為應該向政府多要錢，條件不答應就賴得不搬，討價還價的“釘子戶”應運而生。五是土地收購的失落感。土地是農民賴于生存的保障，讓農民離開土地就是剝奪了農民的保障。農民戀鄉戀土的情結濃得化不開，已深入到骨子里了，沒有了土地生存保障受到極大的挑戰，又沒有其征收拆遷十大指導性案例 他謀生出路，在文化程度不高的農民身上尤為顯得明顯。

2、地域性征地拆遷壁壘。征地拆遷難不能一概而論，稍微加于區別就不難發現，國家重點基礎設施建設項目，征地拆遷的進度要明顯快于地方基礎設施項目，鐵路項目要好于公路項目。原因是重點項目建設有資金保障，領導重視程度和工作力度不一樣，做事雷厲風行，一招一式落地有聲，從省、市、區、縣、鎮、鄉（街道）自上而下均成立征地拆遷辦事機構，專門有一幫人為重點項目建設服務，找人辦事極為方便。而地方性建設項目，因建設需要匆匆上馬開工，資金來源有不確定性，缺乏雄厚的資金支撐，捉襟見肘，一時無法與征地拆遷戶兌現，導致征地拆遷工作無限期的拖延。其次，受當地經濟利益的趨動，一些部門和個人以維護群眾利益不受侵害和發展地方經濟為由，說一套做一套，明一套暗一套，吃拿卡要，施工單位叫苦不迭，實在逼急了施工單位就用打架形式來推動拆遷，雖然做法不理性有些欠妥，但是也沒有辦法的辦法。有些地區利用新聞輿論來推動征地拆遷倒不失為好辦法。同樣是國家重點項目，不同地區和省份，由于辦事力度做事風格迵然不同，征地拆遷地域性差距明顯。

3、征地拆遷機制不完善。首先，征地拆遷中政府與被拆遷者之間的矛盾依然突出，主要表現在土地補償費和房屋拆遷費標準的補償標準過低，體現不出地區差異；拆遷補償政策混亂，同一區位的不同項目征地拆遷成本補償標準不統一，政策延續性差，房屋拆遷補償安置成本無固定增長模式，缺乏統一的標準依據；失地農民社會保障不到位，既定的保障政策沒有得到有效執行，重拆遷輕安置現象依然存在。其次，征地拆遷前期準備工作不充分，工作方案不夠完備，補償標準沒細化。在全國或在全省范圍內沒有統一征地拆遷補償標準，經濟開發區和非開發區補償不一樣，隨意而為，缺乏完整的補償標準體系，沒有建立能夠隨經濟環境變化而變化的補償標準周期性調整機制，嚴重傷害了拆遷戶的利益。第三，安置工作有缺陷。征地拆遷的安置工作為頭等大事，使失地農民盡快得到基本充足的養老保障，做到安置工作達標后方能進行拆遷，但是有些地方急功近利，缺少周密成熟考慮，兼顧國家、集體、個人關系的分配機制不明顯，群眾有抵制情緒，安置工作反反復復，害苦了施工單位。第四，征拆人員積極性受限。有些地方征地拆遷工作經費相對有限，相關工作人員經濟待遇相對較低；地方許多長期在征地拆遷一線的同志，經常被投訴或被個別群眾辱罵騷擾，一定程度上影響工作積極性。第五，施工單位利益難于得到保障。在征地拆遷過程中，村民的利益一旦得不到滿足，就把火燒到施工單位頭上，干擾征收拆遷十大指導性案例 你正常施工。雖然出氣對象是施工單位，但是真正的矛頭不是對著他來的，逼迫政府作出讓步。施工單位不折不扣成了“冤大頭”，設備閑置和人員窩工費用由誰來承擔征收拆遷十大指導性案例 ？為此十分糾結。

二、破解征地拆遷難題的幾點策略

征地拆遷從表面看是政府的事兒，掏錢是政府的事兒，面子也是政府的事兒，拆得動拆不動和施工單位勿搭界，如果這樣認為是大錯特錯了。征地拆遷難題不解決，無地可用，隊伍上場后沒有活干，設備閑置，經濟損失尷尬境地自然不可能避免。因此，加強協作，積極參與，主動配合，主動出擊，是破解征地拆遷的難題的唯一出路。

1、充分做好征地拆遷前期準備工作。征地拆遷工作涉及面廣、工作量大，做好各項前期工作是確保征地拆遷工作有序進行的前提。首先，與地方征遷部門搞好工作對接，配合地方征遷部門摸清情況，把土地類別、房屋面積、青苗品種規格以及受征人等相關情況調查清楚，登記造冊。其次，制定完善的征地拆遷工作方案，把工作過程中可能發生的事情考慮在先，充分準備。通過實地調查，制定符合實際情況并進一步細化的征地拆遷方案，組織項目人員一起攻關。再次，設置項目征地拆遷辦公室，配主任和征遷員，同時，要成立征地拆遷領導小組，項目經理和黨工委書記作為第一責任人，既要掛帥、又要出征，親力親為抓征遷。對征地拆遷工作，要結合當地實際進行細化，時時關心，時時跟蹤，盯住不放，狠抓落實。

2、提高征地拆遷工作服務水平。一是掌握政策和熟悉業務。作為征地拆遷工作集政策性和業務性很強的工作，融合了社會學、心理學、關系學，涉及太多單位和拆遷戶的利益，必須對征地拆遷政策有所了解有所掌握，說話謹慎，不能信口開河，做事謙遜，要小心翼翼，在處理業務向群眾宣傳時，要把握好方向，自己要做明白人。二是具備較強協調和溝通能力。征地拆遷免不了與人打交道，上至政府公務員下至平民百姓，征地拆遷矛盾需要協調與溝通，如果不會做協調和溝通工作，不僅不能夠解決問題，還有引起對方的反感可能激化矛盾，因此，學會說話，提高溝通技巧很重要。三是超前工作意識和應變工作方法。主動上門求教，態度要虛心誠懇，在了解征求意見基礎上，從諸多信息中梳理出有用的信息，超前謀劃，應對瞬息萬變的征地拆遷工作。

3、充分認識征地拆遷任務的艱巨性。由于國家對土地管理日益規范，老百姓的法律意識和自我保護意識越來越強，所以，征遷工作越來越難做。一是堅定信心。碰到征地拆遷難題不能退縮，遇到挫折不能氣餒，人都是逼出來的，只要你努力去做，不怨天尤人，辦法總比困難多，一定有克制困難解決矛盾的辦法。二是依靠地方政府。政府是征地拆遷的主體，必須與政府建立良好的工作關系，尊重當地風俗，以禮相待，真誠同對方交朋友，先拜訪后辦事，合理反映我們的訴求。要學會心細、腿快、腦靈、嘴甜、多磨的工作本領，讓政府體會到我們沒有地不能施工的難處。“感情有，喝杯酒”，有時一起吃餐便飯，酬謝一下對方也有必要。三是交好私人朋友。做好事情想要成功，需要領導也需要朋友。個別老百姓為了自己的利益，不會與你講政策，只會無理取鬧。講實惠、講現實，有時政府人員也拿他們沒轍。碰到難纏的“釘子戶”，不能懈氣，請當地有威望、且為共同熟悉敬重的長輩或領導出面做協調工作，為工作甚至和所謂的“釘子戶”交朋友，任何事情總會有變化的，堅信天下沒有永遠的敵人和永遠的朋友，有時候敵人也可以變成朋友。四是吃苦耐勞的犧牲精神。征遷人員難免要受氣、受苦、受累，甚至被施工隊伍和村民所誤解，出力不討好，心酸只能住肚子里咽，學會忍辱負重，遇到復雜問題和尖銳征遷矛盾時，需要攻堅，連續地做思想工作，也許你正常的生活規律完全打亂，但，你必須學會堅持挺住。

4、打造平安工地共建“路地雙贏”關系。征地拆遷順不順和諧不和諧，雖然有多種原因，但是很大程度上取決于事在人為和處理藝術，看我們自己愿意不愿意付出。因此，在對外宣傳、外部環境協調上必須把握好關鍵幾點：一是注意政策宣傳教育工作，把征地拆遷政策和項目建成之后交通改善給地方帶來的好處向群眾講清楚，妥善解決群眾提出的困難和問題，以取得群眾的理解支持。二是對于個別鉆政策空子借機鬧事，敲詐、堵門、堵路等，嚴重影響施工秩序的行為，一方面進行有理有節地進行勸阻、批評、教育、警告、制止，軟硬兼施，靈活運用；另一面和當地公安取得聯系請他們出面調解矛盾解決問題。三是對群眾合理訴求決不能視而不見。比如：因重載施工車輛造成當地村道路損壞，需要補修道路；因施工鉆孔樁，泥漿外溢，流入農田，造成污染；因山體機械開挖和爆破施工，對周邊村民的噪音影響，村民要求項目調整施工時間等等。對于群眾合情合理的訴求，盡快予以答復和解決，避免問題擴大矛盾升級，影響和諧共建“路地雙贏”關系。四是力所能及為群眾排憂解難。對于落后和經濟相對欠發達的地區，群眾生活還比較艱苦，脫貧致富的愿望較為強烈。首先，對于有勞動能力特別困難的村民，介紹到我們工地干活，幫助其解決困難；其次，在修施工便道的同時力所能及的幫助他們修橋補路，方便村民出行，“積小善為大善，積小德為大德”。第三，對于村民遭遇干旱和洪災等自然災害，要雪中送炭，支持他們興修水利渡過難關。五是開展送溫暖工作。與當地學校開展幫扶結對子活動；重陽節關愛老年人送溫暖走訪慰問活動，等等。改善關系，主動示好，是營造和諧“路地關系”一計心靈良藥，問題和矛盾迎刃而解。

【重慶律師】

住宅房屋與商用房征收拆遷十大指導性案例 的補償的前提是對這房屋用途的認定征收拆遷十大指導性案例 ，一般是按照房產登記證上登記的用途來進行劃分的。但我國房屋產權產籍證書歷來管理不規范，尤其是拆遷片區的一些列入舊城改造范圍的一些房屋，多登記為住宅用途。據我掌握的一些資料分析，全國十幾個省份的待拆舊房營業執照上登記的用途罕見登記為營業用途的房屋。拆遷行政主管部門和民法學者將其稱之為歷史遺留問題，也是中國的一大特色吧。為征收拆遷十大指導性案例 了解決這一特色問題，正視現實，我國的拆遷在實踐上往往突破，認為凡是實際用途為營業并提供相應的證明即能認定為因工業用途的房屋。比如在山東省，認定拆遷房為營業用房，要求提供營業執照，同期納稅證明，房產證上的坐落位置與上述位置相一致即能進行認定營業房屋。通過對各地地方立法、政策的比較，我國絕大部分省份和省會城市，計劃單列市的有類似的規定。正是由于認定的非標準化和規范化的原因，導致拆遷矛盾激增，同時也滋生征收拆遷十大指導性案例 了行政腐敗。

回到征收拆遷十大指導性案例 你問的正題，民房商用店鋪的補償肯定存在區別，按照國務院《城市房屋拆遷管理條例》規定的補償安置方式上看不大，都是貨幣補償和產權調換這兩種方式，但在拆遷評估的評估方法上存在差異。住宅房屋一般采用市場比較法進行估價，商用店鋪由于缺乏同一區域位置出售的可比照案例，多采用現行收益法進行估價。不同的估價方法和估價策略最終將會影響到價值量存在很大的差異，反映到補償價格上營業用房單位面積的補償價格遠遠高于住宅用途房屋。我國城市房地產拆遷中實行區位價格對房地產進行估價，而區位一般參照國土資源部門的土地級別標準，往往跨著一條路補償價格就會差別很大，雖然房地產估價師會進行評估價格進行修正，但受修正系數技術把握的影響和迎合委托方（一般指開發商）需要，往往下一等級的房地產估價要比上一等級差上5%到10%左右，這也是本本主義的另一表現形式，但又令人無奈，尤其在現在的中國的被拆遷戶，真正懂法律，懂拆遷，懂經濟，懂評估的復合型人才太少了，而最優秀的各類人才集中在政府和開發商層面，拆遷信息的不對稱導致被拆遷人的絕對弱勢地位，往往導致訴求無門。借你這次提問，我對你和廣大的被拆遷人在這次和以后的咨詢中逐步進行深層次的剖析。你們可能因為我的語言過于專業一時理解不了，可以多讀幾遍，實在理解不了，可以給我發信[email protected]進行咨詢。

第二，民用房屋和商用房屋都存在臨時安置補償，臨時安置補償期間如果產權置換，安置房為六層以下的建筑，實務中一般采用18個月的標準。臨時安置補償通俗的說就是民房的租金補償，商用房的補償就是經營損失的補償。民用房屋的補償一般參照同類地段的租金價格一次性給付18個月，逾期加付臨時安置補償金。商用房屋一般是經營損失的補償，一般是不同區域地段的經營收入的差距收入。原因在于房屋拆遷，作為商家不可能不經營，而只是換個地方繼續經營。貨幣補償因一次性給付貨幣，已經充分考慮了臨時安置因素，按照國務院拆遷條例不再享受臨時安置補助。

第三，搬家費的補償。無論房屋性質均給予搬家費。實踐中搬家費包含房屋內物質的物流成本支出，電話移機，互聯網遷移，空調遷移等費用，燃氣開戶一般在產權置換中予以調換，只有在單存的貨幣補償會給予考慮。

第四，提前拆遷獎勵。不見于國務院條例，但實踐中拆遷人一般會出于自身利益，節約項目利息和工期的多種因素的考慮會給予被拆遷人一點小甜點，畢竟銀子不多，還能造成沒有搬走的人的心理恐慌，也是利用社會群體心理的一種博弈手段。嘻嘻，寫的不少了，還有什么不明白的你聯系我就是了

拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋征收拆遷十大指導性案例 的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有征收拆遷十大指導性案例 ：

(1)房屋補償費(房屋重置費)征收拆遷十大指導性案例 ，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價基地區位補償價×宅基地面積被拆遷房屋重置成新價。

在房屋征收補償的過程中，“公平補償”的原則體現在各個方面。作為拆遷戶在遭受不公平待遇時，有權利運用法律法規規定的方式、手段進行維權，保障自己的合法權益。

最高法院十大拆遷案例之一的孔慶豐等人訴泗水縣政府征收糾紛案中，法院亦明確指出，公平補償原則應貫穿于房屋征收與補償全過程。

二、先補償后拆遷原則

《國有土地上房屋征收與補償條例》第27條規定，實施房屋征收應當先補償、后搬遷。據此可知，征收方應當足額補償到位，才能依法要求被征收人搬遷。

實踐中有的征收方提出高額補償獎勵，要求被征收人先行搬遷再補償，顯然這種行為是涉嫌違法的。不管是何種形式的“先拆后補”，征收方熱衷于知法犯法，其中必然存在一些不良的心思。因此，被征收人應當拒絕征收方的“先搬遷后補償”要求并依法維權，否則自身合法權益很難得到保障。

《中華人民共和國土地管理法》第四十八條征收土地應當要給予公平、合理的補償，要保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障，居住條件有改善。