購房合同無效應(yīng)當(dāng)按照合同約定購房合同無法履行的賠償 的違約金金額計(jì)算賠償購房合同無法履行的賠償 ，承擔(dān)不超過已付購房款一倍購房合同無法履行的賠償 的賠償責(zé)任。造成購房合同無法履行的賠償 的損害較大時(shí)違約金可以適當(dāng)上浮，但最高不應(yīng)超過實(shí)際損失的30%。

【法律依據(jù)】

《民法典》第五百八十四條

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

第五百八十五條

當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

1、簽訂房屋買賣合同后購房合同無法履行的賠償 ，因一方當(dāng)事人要求解除合同，守約方損失包括直接損失(即付出購房合同無法履行的賠償 的房款、中介費(fèi)、利息等)和房屋差價(jià)等可得利益損失，違約方應(yīng)當(dāng)予以賠償購房合同無法履行的賠償 ；2、賠償?shù)姆秶ㄙ彿亢贤瑹o法履行的賠償 ：合同約定價(jià)格與房屋現(xiàn)在市場價(jià)之間的差額購房合同無法履行的賠償 ；3、出賣人違約行為符合合同約定或法定解除條件，但合同不存在法律上或事實(shí)上履行不能的情形，雙方可以繼續(xù)履行，此時(shí)應(yīng)根據(jù)雙方合同約定的違約條款處理，由違約方承擔(dān)違約責(zé)任，此種情況下，如果守約方提出解除合同的，其應(yīng)按照合同約定的違約條款獲得賠償。法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第五百八十二條 履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。第五百八十五條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

一、 購房合同 簽訂后不履行應(yīng)該怎么辦 針對(duì)違約方的不同情況可以采取以下幾種方式解決糾紛： 1、如果對(duì)方雖然違約購房合同無法履行的賠償 ，但不是蠻不講理購房合同無法履行的賠償 ，態(tài)度也不是極為蠻橫，有協(xié)商的意愿，有的還表示只要改變一些交易條件，就同意繼續(xù)履行協(xié)議。 對(duì)這種情況，建議和對(duì)方協(xié)商，從情理上把道理說清楚，希望對(duì)方能按照協(xié)議約定執(zhí)行，如果經(jīng)濟(jì)上可行，也可以適當(dāng)做些讓步，已圖順利履行合同。如果協(xié)商不成，可以通過 律師 發(fā)送 律師函 ，從法律上把違約的后果和責(zé)任說清楚，通常可以起到解決糾紛的作用。也可以請(qǐng)律師或?qū)I(yè)人員和對(duì)方會(huì)談，這樣有利于促成和解意見的達(dá)成。 2、如果合同中確有約定不明的地方，應(yīng)當(dāng)和對(duì)方認(rèn)真協(xié)商，重新達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，解決因?yàn)榧s定不清無法履行的問題，建議在協(xié)商補(bǔ)充意見時(shí)，如有可能盡量邀請(qǐng)律師或?qū)I(yè)人員一起辦理比較穩(wěn)妥。 因國家新政原因致使房產(chǎn)不能過戶，合同無法繼續(xù)履行，是否屬于情勢變更，是否可以 解除合同 ，買方是否可以要求退還 定金 。 3、如果對(duì)方執(zhí)意違約，什么道理都清楚，但就是不想履行合同，有的甚至明確表示，要以承擔(dān) 違約責(zé)任 的形式解除合同。對(duì)這種情況，建議盡快起訴，沒有別的辦理，拖延 訴訟 對(duì)買方?jīng)]有任何好處，得到法院判決后，通過 強(qiáng)制執(zhí)行 才能迫使違約方繼續(xù)履行協(xié)議，法院對(duì)當(dāng)事人違約這種事是會(huì)主持公道的。 二、購房 合同履行 中有哪些抗辯權(quán) 抗辯權(quán)是 合同法 中維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的重要保障， 商品房買賣合同 作為眾多合同中的一種，也享有《合同法》的抗辯權(quán)。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： (一)同時(shí)履行抗辯權(quán)。 在商品房買賣合同中，如果是一手交錢一手交房，未約定先后順序的，雙方在履行自己的義務(wù)前就可以行使相應(yīng)的同時(shí)履行抗辯權(quán)。 (二)先履行抗辯權(quán)。 在商品房買賣合同履行過程中，主要存在以下幾種先后履行合同的行為：即開發(fā)商應(yīng)取得預(yù)售(銷售)許可證——買受人支付 購房 款——開發(fā)商交付 商品房 。在這幾種行為中，形成了一個(gè)有先后順序的鎖鏈行為，如前一步驟未完成，合同相對(duì)方在先履行方要求履行時(shí)，可提出相應(yīng)的抗辯權(quán)，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。 (三) 不安抗辯權(quán) 。 在商品房買賣合同中，如有一方行使不安抗辯權(quán)，也應(yīng)遵循不安抗辯權(quán)的基本原理。實(shí)踐中，開發(fā)商要行使不安抗辯權(quán)，主要是基于買受人因?yàn)楦鞣N原因可能無法支付購房款的情形;買受人要行使不安抗辯權(quán)，主要是基于開發(fā)商經(jīng)營不善，在施工過程中無法支付 工程款 ，導(dǎo)致工程存在爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)，面臨可能無法交房的情形。 購房合同在簽訂了之后，就需要雙方按照約定的內(nèi)容履行自己的義務(wù)。若出現(xiàn)一方不履行的情況，很有可能是存在違約行為，那么違約的一方就要對(duì)另一方承擔(dān)違約責(zé)任，包括繼續(xù)履行合同、支付 違約金 、賠償損失等等。若購房合同不能繼續(xù)履行下去了，那么多半就只能支付違約金和賠償損失。

購房合同無效會(huì)使得購房者忙來忙去一場空，購房款與所花精力付水一空怎么辦購房合同無法履行的賠償 ？如果開發(fā)商欺詐致使合同無效，購房者可依法獲得哪些賠償？開發(fā)商購房合同無法履行的賠償 的哪些行為會(huì)致使合同無效？如何彌補(bǔ)購房者的損失？

購房合同 無效會(huì)使得購房者忙來忙去一場空，購房款與所花精力付水一空怎么辦？如果 開發(fā)商 欺詐致使合同無效，購房者可依法獲得哪些賠償？開發(fā)商的哪些行為會(huì)致使合同無效？如何彌補(bǔ)購房者的損失？

一、購房合同無效的情形有哪些

1、購房合同無效

如果開發(fā)商的銷售行為違反了國家的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，比如沒有取得 預(yù)售許可證 就銷售房屋，則購房合同無效，購房人有權(quán) 退房 。

2、購房合同被依法撤銷

對(duì)于購房人因重大誤解，或者顯失公平而訂立的合同，或者開發(fā)商存在欺詐、脅迫、乘人之危等手段使購房人在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，購房人有權(quán)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或者撤銷，但購房人需要舉證證明。

3、套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致

購房人所購房屋的套型，比如與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍的，購房人有權(quán)退房。除非開發(fā)商在修改設(shè)計(jì)圖紙時(shí)與購房人有約定除外。

4、面積誤差

凡實(shí)際測量的與合同約定的建筑面積或套內(nèi)建筑 面積誤差比 值超出3％或者更多的，購房人有權(quán)退房。如果購房人在實(shí)際 收房 后發(fā)現(xiàn)有面積誤差的話，可用法律維護(hù)自己的權(quán)益。

5、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更

開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，或者經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、 戶型 、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的。

開發(fā)商未能在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知購房人的，購房人有權(quán)退房。

6、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格

主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、 柱 等，經(jīng)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的，購房人有權(quán)退房。但一般的 門窗 、墻壁等方面存在的質(zhì)量問題，除非雙方有明確約定，否則，購房人無權(quán)據(jù)此退房。

除了上述法定退房情況外，購房人還可以通過在購房合同，或其附件，或 補(bǔ)充協(xié)議 等書面形式中約定可以退房的其他情況。

二、面對(duì)開發(fā)商欺詐使合同無效購房者可以獲得哪些補(bǔ)償

《人民法院關(guān)于審理 商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及 利息 、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該 房屋抵押 給第三人購房合同無法履行的賠償 ；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

即房屋先買者的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)，購房人在可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失的同時(shí)，還可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過購房款一倍的懲罰性賠償。

《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（二）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償 安置房 屋的事實(shí)；

（三）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購房人無法取得房屋；

關(guān)于開發(fā)商欺詐合同違約，以合同有效為前提，締約過失責(zé)任及后買者的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)，也就是說當(dāng)合同不成立或者無效時(shí)，開發(fā)商也要承擔(dān)責(zé)任。