2016年9月22日上午因房產糾紛強爭議院落案例 ，山東省高級人民法院公開審理鄭左民、張景義等12人訴蘭陵縣人民政府撤銷房屋征收決定案件因房產糾紛強爭議院落案例 ，值得注意的是這一起普通的行政訴訟竟然吸引了山東省17位副市長、33位省廳機關領導等約200多政府官員前來旁聽因房產糾紛強爭議院落案例 ，這個案子究竟是怎么回事？為什么會有這么多領導前來旁聽。

據本案原告方承辦律師王衛洲介紹，本案是一起具有典型意義的房屋案件，2015年8月18日，蘭陵縣人民政府發布《蘭陵縣人民政府房屋征收決定公告》（蘭陵政征公告字2015第1號）決定將中興居委片區定為棚戶區并實施房屋征收，征收范圍“東至文化路，南至順和路，西至中興路西側和平居委民房，北至會寶路”其征收范圍包含了原告的房屋和院落，原告認為被上訴人的行為明顯違法，依法應當予以撤銷，于是委托北京萬典律師事務所律師王衛洲、夏濤代為提起行政訴訟。

2015年12月上訴人向臨沂市中級人民法院提起行政訴訟，臨沂市中級人民法院于2016年6月28日宣判，一審判決駁回上訴人的訴訟請求，上訴人認為一審判決明顯違法，認定事實、適用法律錯誤，應當予以糾正， 于是上訴至山東省高級人民法院，山東省高級人民法院決定公開審理本案，上訴人鄭左民等人及代理律師王衛洲、夏濤，被上訴人一位副縣長和代理律師出庭應訴，山東省人民政府組織山東省各廳局負責人33人、各地副市長17人以及其它約300名行政官員出席觀摩本案。

庭審中，雙方針對征收補償安置方案是否合法合理、征收程序是否合法、征收補償安置資金是否到位、原審判決是否正確等六個焦點問題展開激烈辯論，王衛洲、夏濤律師充分發表了代理意見，萬典律師為本案作出的質證意見達5000字，代理意見達7000多字，逐條逐項的對案件事實、證據、法律、合法性、合理性等進行了辨析。

山東省高級人民法院行政庭庭長，山東省法制辦副主任朱曉峰分別關于本案和庭審活動接受媒體的采訪

圖為王衛洲律師接受記者采訪

萬典律師代理意見全文如下因房產糾紛強爭議院落案例 ：

關于彭艷、鄭左民等12人訴蘭陵縣人民政府撤銷房屋征收決定案件的代理意見

審判長、審判員：

北京萬典律師事務所接受彭艷、鄭左民、張景義等12人的委托，依法指派王衛洲、夏濤擔任其訴蘭陵縣人民政府關于撤銷房屋征收決定案件的代理人，經庭前研究案卷、分析案情及法庭調查，我已經比較全面和客觀的掌握了本案的案情，現結合法律法規發表如下代理意見，請予以重視和參考：

第一焦點、一審判決認定事實，適用法律錯誤。

第一、關于認定事實錯誤的問題

1、一審對于雙方證據采信理由沒有作出陳述。

《法官行為規范》第五十一條普通程序案件的裁判文書對事實認定部分的敘述

（一）表述客觀，邏輯嚴密，用詞準確，避免使用明顯的褒貶詞匯；

（二）準確分析說明各方當事人提交證據采信與否的理由以及被采信的證據能夠證明的事實；

（三）對證明責任、證據的證明力以及證明標準等問題應當進行合理解釋。

一審中，被上訴人的證據疑點重重、在合法性關聯性真實性上都不具備，但是一審竟然采納了被上訴人的所有證據，代理人對于被上訴人的證據上訴人逐項質證，發表并提交了約5000字的質證意見，但一審判決對此沒有作出任何解釋，當然證據證明力、以及能夠證明的事實也沒有作出說明，明顯違反法官行為規范，一審對證據的采信以及對事實的認定是錯誤的。

2、一審認定事實證據不足，事實不清。

首先：一審中關于被上訴人的《補償安置方案征求意見稿》《征收補償安置方案征求意見情況的公示》《補償安置方案征求意見稿修改情況的公示》《中興居委棚戶區改造工程房屋摸底情況公示》等證據，被上訴人只是提供了文件本身，沒有任何照片或視頻或公證等予以證實這些材料已經張貼、公示，代理人認為文件本身不足以證明這些材料確實已經張貼公告、故被上訴人沒有依法張貼公告，且被上訴人沒有提供證據證明其已經張貼公告，依據《行政訴訟法》第34條應當視為沒有證據。

關于被上訴人提交的音像資料，這些資料是在一審開庭當天提交的，上訴人根據行政訴訟法認為其超過舉證期限，不予質證，該證據也沒有進行播放和質證，一審竟然采納，我認為違反《最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規定》“ 第三十五條　證據應當在法庭上出示，并經庭審質證。未經庭審質證的證據，不能作為定案的依據?！暗囊幎?。

其次：一審在“本院認為”部分，對“事實認定”做了擴大。

一審“事實認定”部分并沒有認定被上訴人房屋征收符合“專項規劃”，以及“對被征收房屋及房屋附屬物進行調查登記，調查登記的范圍包含已確權和未確權的房屋和附屬物，并且被告已經將該調查結果予以公示“，因為被上訴人是沒有證據的，但本院認為部分卻對未查明事實作出認定，明顯錯誤。

第二、一審適用法律錯誤的問題

一審根據（魯政字【1997】97號）批復及《確定土地所有權和使用權使用權的若干規定》和《土地管理法實施條例》第二條第五項規定，以戶口農轉非為由認定涉案土地屬于國有土地。

但國務院法制辦公室、國土資源部作出關于對《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條第(五)項的解釋意見（國法函[2005]36號文）內容如下：

各省、自治區、直轄市人民政府： 根據《行政法規制定程序條例》第三十一條的規定，經國務院批準，現對《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條第(五)項作如下解釋： 一、該項規定，是指農村集體經濟組織土地被依法征收后，其成員隨土地征收已經全部轉為城鎮居民，該農村集體經濟組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國家所有。 二、本解釋自公布之日起實施。

可見戶口轉變并不導致集體土地轉為國有，還應當履行征收的法定程序，本案中蘭陵縣既沒有給農民一分錢補償，又沒有要求農民向政府移交土地，土地仍然屬于集體土地。

《臨沂市國有土地上房屋征收與補償暫行規定》已經廢止，該規定與《國有土地上房屋征收與補償條例》《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》相違背，屬于違反上位法。

第二焦點：征收補償方案及征求意見是否合法合理

第一、被上訴人征收補償方案實體內容不合法，不合理。

一審認為被上訴人征收補償方案合理合法，但一審判決僅僅從補償方案的制定程序方面進行了形式性的審查，對實體內容沒有進行審查，代理人認為房屋征收的主要爭議即為征收補償，征收補償方案合實體內容、合法性應當作為征收決定案件重點審查內容，關于這一問題最高人民法院行政庭、山東省高級人民法院行政庭均在媒體發布：征收補償方案問題“無論是有關征收決定的訴訟,還是有關補償決定的訴訟,人民法院都要堅持程序審查和實質審查相結合的原則,”，一審的做法顯然是錯誤的。

本案中征收補償方案存在嚴重問題有如下幾點：

1、補償方案違法規定對土地和房屋分開補償、操縱干預評估機構評估，限制被征收人的應得補償。

《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》第四十二條房地產價格評估機構應當按照相關標準規范，如實出具評估報告。任何單位和個人不得非法干預評估活動和評估結果。

《山東省房屋征收補償條例》第十七條第二款 被征收房屋價值中包括房屋裝飾裝修價值以及附屬于該房屋的國有土地使用權的價值。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條　被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

我們都知道，我國法律的一貫原則是“房隨地、地隨房，房屋土地不可分離”，如果房屋離開土地那么房屋就是磚頭、瓦塊、鋼筋、水泥，僅僅是一些建筑材料，不會具有市場正常價值，而被上訴人的征收補償方案（第（一）項第3、第（三）項第1等條款）規定對于被征收房屋和土地是將房屋的土地分開補償的，這樣直接導被征收房屋僅僅能夠補償房屋建筑成本價值，而不能獲得市場價值。

這樣的規定顯然違反了《山東省房屋征收補償條例》第十七條第二款“被征收房屋價值中包括房屋裝飾裝修價值以及附屬于該房屋的國有土地使用權的價值。”的規定；被上訴人做這樣的方案，那么評估機構也只能按照房地分離的方式進行評估，這顯然干涉評估機構的評估工作，

違反了《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條、《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》第四十二條關于禁止干涉、限制評估機構正常評估的規定。

2、對土地使用權的補償予以限制，被征收房屋和產權調換房實行不同評估標準。

被上訴人補償方案第五條第（一）項第2規定：“對于房屋建筑容積率大于1的土地使用權不予補償，房屋建筑面積不足1.0的，宅基地面積減去應補償建筑面積部分，按照評估機構評估價格補償?！?/p>

這種規定的結果就是，被征收人的房屋凡是蓋樓房的，其兩層以上的房屋，只能獲得成本價無法獲得市場價，比如你100平方米土地，建筑物160平方米，那么這60平方米被征收人只能獲得建筑成本價格，我們房屋的價值構成為建安成本、土地、區位、增值收益等多種因素構成，那我們被征收人的補償是不是客觀上減少了很多？

而被上訴人提供的產權調換房，均屬于17層高層樓房，其容積率遠遠大于1，但卻所有建筑物都包含土地使用權價值，都是按市場價。

代理人認為，這種對于被征收房屋和產權調換房實行不同的評估方法，明顯違法，屬于惡意限制被征收人應當獲得的補償，這樣的方案也干擾了評估機構的正常評估。

3、將停工補助費按照最低標準，不符合被征收人實際損失情況。

被上訴人補償方案中第八條第四項第1關于停業補助費的規定為按照按照1300元／人／月，這是《山東省人民政府關于公布全省最低工資標準的通知》確定的臨沂市最低工資標準，而實際上被征收人中員工工資均在3000元／月以上，政府作此規定限制被征收人的正常收入，明顯侵害權益，應當根據其實際工資計算。

4、高層公攤的價格問題

《臨沂市房屋征收補償暫行規定》：“高層安置優惠。原則上安置房屋套內面積不低于被征收房屋的套內面積，滿足原套內面積所增加的公攤面積按建安成本價計算，再增加的建筑面積按市場價計算；套內面積不足部分按貨幣補償價格找回差價?！?/p>

建安成本價即重置價，根據臨沂市人民政府臨政辦發[2015]29號文件《臨沂市人民政府關于調整青苗及地上附著物征收補償標準的通知》，住宅樓的重置價為800-1200元/㎡，本案中，被上訴人的安置房為高層，但公攤部分按照1800元/㎡計算沒有按照成本價格，而上訴人的房屋價格重置價只有400-500元/㎡，這個評估機構顯然是受到了干涉，暗箱操作。

5、部分補償標準由政府規定，違法。

被上訴人補償方案規定：搬遷費由政府定價為8元/㎡，只有特殊設備才可以評估；裝修為60元/㎡或30元/㎡。

違反了《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條第二款“被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。“的規定。

而對于住改非房屋，最高只能增加20%的補償，且不給停產停業損失，也不合理，停產停業是客觀存在的，應當補償；而房屋增值應當參照增值收益法或市場比較法評估，給予其合理的價值補償。

6、補償方案欠缺重要內容。

被上訴人制定的補償方案欠缺《山東省國有土地上房屋征收與補

償條例》第十三條要求的被征收房屋基本情況、產權調換房屋的價值認定等因素，以及產權調換房土地是劃撥土地、出讓土地等與被征收人利益息息相關的因素。

第二、征收補償方案沒有依法征求公眾意見。

1、沒有履行征求公眾意見的法定程序。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條規定：“房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。”

第十一條　市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

一審認為被上訴人公布了《征收補償安置方案》征求意見稿，但該意見稿，并沒有告知被征收人有發表意見的權利，發表意見的方式、渠道、、期限，這樣的征求意見稿即使張貼也是沒有任何意義的，被征收人無法發表意見。也許被上訴人認為其曾發布過《征求公眾意見情況的通告》中告知了發表意見的權利，但該通告的發布時間為2015年5月11日，因被上訴人之前沒有告知公眾提出發表意見的權利和途徑，故假設該通告存在的話，按照通告規定2015年5月16日截止，齊遠遠不足《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條規定的至少三十日。

另：被征收房屋基本情況、產權調換房屋的價值認定等因素、以及產權調換房土地是劃撥土地、出讓土地等與被征收人利益息息相關的因素等，甚至于在補償安置方案中都沒有寫，更不能征求公眾意見。這些問題都與被征收人利益有重大關系，但被征收人都無法發表任何意見。

聽證沒有公開舉行，沒有公示和通知程序。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十一條舊城改建項目聽證由市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案，被上訴人提供的證據來看，是由征收辦公室組織，而且也沒有修改補償方案，不符合規定。

聽證之前沒有以公告方式告知，所以政府是否組織聽證、何時組織聽證，被征收人不知道，屬于秘密進行，沒有知情權那么也就沒有了參與權，違反《山東省行政程序規定》第三十三條“決策事項承辦單位應當在聽證會舉行15日前公告下列事項：（一）舉行聽證會的時間、地點；（二）擬作出行政決策的內容、理由、依據和背景資料；三）申請參加聽證會的時間、方式。”的規定。

專家論證會沒有專家，純屬走形式

一審認為，被上訴人召開專家論證會對征收補償安置方案進行專

家論證，但專家論證參加人員都是什么人，縣發改局、住建局、規劃局、房產局、國土局、卞莊街道辦事處等等吧，全部為縣政府下屬部門的工作人員，可以說沒有一個人相關領域的專家，也沒有一個也沒有研究咨詢機構人員，這些人有出具論證意見的資質和能力嗎？這樣的專家論證有什么意義？

另外仔細審查了一下，此論證報告中的依據：如占地面積、居民戶數、宅基地數均與其因房產糾紛強爭議院落案例 他文件的數據不符合，且其所稱有關征求意見的事項不存在。

《山東省行政程序規定》第三十條規定為“決策事項承辦單位應當組織相關領域專家或者研究咨詢機構，對重大行政決策方案進行必要性、可行性、科學性論證。專家論證意見應當作為政府決策的重要依據?！笨梢娺@個論證參與的程序、人員以及引用的數據全是違法和錯誤的，結果能正確嗎？

3、一審認定沒有根據。

這個征收補償方案存在這么多嚴重的問題，而一審卻認為被上訴人履行了征求公眾意見的程序和聽證程序，可見一審純粹是走形式，庭審質證意見不予答復、辯論意見避重就輕、實體問題不予審查、程序上只看有無不看內容，這樣的判決能夠正確嗎？我認為完全錯誤，不僅錯在了表面上，而且錯在骨髓里，一審法官欠缺法治精神。

第三焦點、征收程序是否合法

第一、沒有對被征收房屋進行調查登記和公示。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條規定：“房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布?！?/p>

《山東省國有土地上房屋征收補償與補償條例》第十五條　房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

1、被征收房屋調查登記結果必然錯誤。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十六條，確定征收范

圍之后就應當發布暫停辦理相關手續的通知，本案被告在2015年4月21日才發布通知，要求停止辦理建設、工商等相關手續，而此時被上訴人所稱的摸底調查已經實施完畢，發布停止辦理相關手續的通知已經毫無意義，而通知之前征收范圍內改建、擴建、加建也必然會會發生，摸底的結果顯然不是最終結果，所以調查登記相當于沒有履行，因為他沒有調查最終的結果。

2、在作出《房屋征收決定》前，沒有對征收范圍內的房屋調查登記結果進行公示。

本次征收沒有對被征收房屋調查登記結果公示，這嚴重影響了絕大多數被征收人補償安置的權利，征收決定做出程序明顯違法。被上訴人沒有證據證實，應承擔舉證責任。

第二、在作出《房屋征收決定》前，沒有對未經登記的建筑進行調查、認定和處理，程序違法。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

《山東省人民政府關于貫徹實施《國有土地上房屋征收與補償條例》有關問題的通知》第二條規定：“作出房屋征收決定前，市、縣級人民政府應當組織規劃、國土資源、住房城鄉建設、城市管理和行政執法等部門對征收范圍內未經登記的建筑物進行調查、認定和處理，并出具相關法律文書?！?/p>

本次征收區域因歷史原因社會原因，存在大量未經登記的建筑，而被申請人沒有對因歷史社會原因形成的未經登記建筑做出認定，一律按照違章建筑給予對待，這嚴重影響了絕大多數被征收人補償安置的權利，征收決定做出程序明顯違法。

第三、不具有合法的社會穩定風險評估。

《國有土地上房屋征收補償條例》第十二條“市、縣級人民政府

作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定?！?/p>

《山東省國有土地上房屋征收補償條例》第十五條：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應當對房屋征收的合法性、合理性、可行性、可控性以及征收補償費用保障、風險化解措施、應急處置預案等內容進行評估論證,形成社會穩定風險評估報告。社會穩定風險評估報告應當作為是否作出房屋征收決定的重要依據。房屋征收決定涉及被征收人數量較多的,應當經政府常務會議討論。 作出房屋征收決定前,征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ谩?/p>

《山東省行政程序規定》第二十九條　決策事項承辦單位應當對重大行政決策方案進行社會穩定、環境、經濟等方面的風險評估；未經風險評估的，不得作出決策。

1、被上訴人的社會穩定風險評估沒有經過縣政府常務會議討論決定，本案被征收人360多戶，（當時生效的《臨沂市國有土地上房屋征收與補償暫行規定》規定：“ 一次性連片征收涉及300戶以上或建筑面積3萬㎡以上的，須經縣（區）人民政府常務會議研究決定。涉及戶數較少但情況特殊的，也需經同級人民政府常務會議研究決定。”）可見應當經縣政府常務會議討論決定，而本案中社會穩定風險評估沒有經過縣政府常務會議通過，被上訴人提交的會議紀要顯示，常務會議并沒有針對社會穩定風險問題進行決定、決策

2、被上訴人提供的社會穩定風險評估報告系信訪局作出，信訪局并非作出征收決定的市縣人民政府，不具有主體資格，故屬于無效文件。

第四焦點：征收是否符合規劃和計劃

第一、不符合四規劃一計劃，專項規劃無證明文件。

《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》第十條依照本條例第九條規定征收房屋的，由政府確定的建設項目組織實施單位向房屋征收部門提出啟動房屋征收程序，說明房屋征收范圍和符合公共利益的具體情形，并提交發展改革、國土資源、城鄉規劃等部門出具的建設項目符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃的證明文件。

因保障性安居工程建設、舊城區改建需要征收房屋的，建設項目組織實施單位除提交前款規定的證明文件外，還應當提交發展改革部門出具的建設項目納入國民經濟和社會發展年度計劃的證明文件。

本案中被上訴人提供的國土資源局證明、規劃局證明僅僅是現有被征收房屋“占地面積180畝“”總建筑面積12萬平方米”的情況。

這些證明文件對于棚戶區改造工程是否符合土地利用總體規劃、城鄉規劃并沒有作出答復，但一審判決竟然對證據作出擴大解釋。

特別是“專項規劃”的規劃的問題，人家被上訴人沒有提供任何證據予以證明，依據《行政訴訟法》第34條應當視為沒有證據，但是一審判決竟然認為其符合專項規劃。

第五焦點、征收補償安置資金是否專戶、到位

第一、作出征收決定前補償安置資金沒有到位。

被上訴人提供補償安置資金到位證明是一份由財政局證明國家金庫蘭陵支庫存有2.3億的證明，國家金庫其實就是國庫嗎，根據《國家金庫管理條例》，國庫的職能就是管理國家財產、執行預算決算支出收入,說白了這2.3億就是放在財政上的錢根本就沒有往征收補償專戶劃撥，這怎么能叫資金到位呢？這與《國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條第二款作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ玫囊幎ㄊ墙厝幌喾吹?。

被上訴人連征收補償專項賬戶都沒有設立，一審法院竟然認為補償安置資金足額到位，簡直不可思議，一審的理由是什么嗎？是絕大多數人已經簽訂協議，這其實是以結果來倒原因，相當于拿事后的補償協議來證明前期的補償決定合法，這違反行政訴訟證據證據證明原則，但即使如此也不符合專戶儲存，?？顚Ｓ玫囊幎?，如果法院這么審案子，以后行政府征收都可以不設立征收補償專項賬戶。

第二、安置房源不存在

該房源目前尚未取得國有土地使用權，以及相關建設施工的手續，之后土地是否能夠開工建設具有不確定性；

規劃部門并非房屋土地管理部門，無權單獨出具房源證明；

根據《山東省國有土地上房屋征收與補償條例》“第二十四條第二款因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋；第二十六條 第一款被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當直接配租、配售保障性住房，不再輪候。”的規定以及被告證據10《關于公布2015年城鎮保障性安居工程任務分解落實項目（第一批）的通知》，應當在原址還遷。

以上代理意見，請予以充分考慮，謝謝。

代理人：王衛洲 ，北京萬典律師 事務所

2016年9月22日

買房對于普通民眾來說是人生大事，每一位購房者都期望可以順利買到心儀因房產糾紛強爭議院落案例 的房子，然而現實生活中關于購房的維權糾紛時有發生，遇到這類案件該如何處理？法院又會如何判決？鳳凰網房產攜手山西弘韜律師事務所，為因房產糾紛強爭議院落案例 你分析常見的購房和維權案例。

1、“雙合同”銷售房屋引發糾紛該如何解決？

基本案情：

某房地產公司與購房人簽訂了《商品房買賣合同（預售）》，合同約定房屋是裝修交付。同時，購房人與案外人某裝修公司簽訂《裝飾工程委托協議書》。上述兩份合同簽訂后，購房人支付了裝修款和房價款，兩公司分別開具了發票。后因房地產公司逾期辦證產生糾紛，購房人起訴要求支付逾期辦證違約金。購房人述稱其簽訂的《裝飾工程委托協議書》是在售樓部簽訂，簽完后由房地產公司拿回去蓋上房地產公司的公章。裝修公司不予確認，但并未明確否認。購房人稱裝修款項是支付到房地產公司的賬戶。

一審法院判決：

一、房地產公司為購房人辦理案涉房屋的不動產權證并交付給購房人。

二、房地產公司向購房人支付逾期辦證違約金[標準：參照中國人民銀行制定的同期同類貸款基準利率上浮40%的標準]。

二審法院判決：

一、維持一審判決第一項；

二、變更一審判決第二項為：自本判決發生法律效力之日起三十日內，房地產公司向購房人支付逾期辦證違約金[以房屋價款1603785元為基數，參照中國人民銀行制定的同期同類貸款基準利率上浮40%的標準，從2017年11月1日計至房屋產權過戶登記手續辦妥之日止，違約金總額以本金為限]。

裁判要旨：

近年來，在政府對房地產市場不斷出臺調控政策下，部分樓盤開發商利用“雙合同”（買賣合同+裝修合同）模式銷售房屋引發糾紛。開發商主導購房者與裝修公司簽訂的裝修合同，并非合同雙方當事人對房屋進行裝修的真實意思表示。依照《中華人民共和國民法總則》第146條的規定，簽訂裝修合同是雙方以虛假的意思表示實施的民事法律行為，故該裝修合同應為無效。虛假的意思表示隱藏的是簽訂買賣合同的真實意思表示，所以以虛假的裝修合同表現出來的行為后果應該由真實的買賣合同來承接，故案涉房屋實際交易價款應為買賣合同價款與裝修價款之和。

2、面對虛假銷售宣傳，法院會如何判決？

基本案情：

某房地產公司與多個購房戶分別簽訂了《商品房買賣合同》，各戶所購房屋面積及價款不等，房款均已付清。在合同履行過程中，購房者獲悉房地產公司銷售宣傳的“水景公園”區域實為市政公用設施用地，該區域市政規劃也未明確存在“水景公園”規劃建設。并且，購房者所購商品房臨近“變電站”項目，該變電站屬于電磁強輻射設施，對所售商品房的居住品質存在一定程度的損害。但是在購房者購買商品房時，房地產公司從未以任何方式告知過該變電站在所售樓盤臨近選址規劃擬建的事實。購房者以房地產公司對并不存在規劃建設的“水景公園”進行虛假銷售宣傳，故意隱瞞高壓變電站選址規劃擬建的事實，構成欺詐為由，向人民法院提起訴訟。

一審法院判決：

被告房地產公司補償購房等人損失（金額按照購房款2%確定）；二審法院維持原判。

裁判要旨：

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！北景赋鲑u人違反誠實信用原則，給買受人造成損失的，應當根據《中華人民共和國合同法》第四十二條規定承擔締約過失責任。

3、房屋認購定金能否退還？

基本案情：

吳某與某房地產公司簽訂房屋認購單1份約定：吳某認購某房地產開發公司房屋一套，認購總價為人民幣1000萬元，簽訂認購書時付定金人民幣52萬元；簽署認購書后，購房人應在10月10日前攜帶相關證明文件及本房屋認購單至售樓處簽約，逾期按購房人違約處理，賣方可不經催告，將房屋另行處置。購房人所交定金，不予退還?！斎眨瑓悄诚蛟摴局Ц读?2萬元，該公司向吳某開具了收款事由為“訂金”的收據。后因為雙方在10月10日為花園問題沒能達成一致意見，致使認購書約定需要簽署的商品房買賣合同也沒能訂立。10月14日，該公司向吳某發出違約告知函，稱認購單已經失效，所交定金52萬元不予返還。房地產公司承認其銷售人員在銷售時曾經承諾購整層房屋贈送花園。雙方一致認可是因為花園問題沒能達成一致意見，造成商品房買賣合同沒能訂立。

一審法院判決：

某公司應在七日內返還吳某定金52萬元。二審法院維持原判。

裁判要旨：

商品房預售合同中的定金只是合同雙方在一定期限內繼續就商品房買賣進行誠信談判的一種擔保義務。商品房預售合同簽訂后，只要當事人為簽訂商品房買賣合同進行了誠信磋商，未能訂立商品房買賣合同的原因是雙方當事人磋商不成，并非一方當事人對認購協議無故反悔，應認定雙方均已履行了認購書約定的義務，對未能簽訂商品房買賣合同均無過錯，定金罰則不應適用，賣方應向買方返還定金。

4、房屋交付不符合標準，購房者該怎么辦？

基本案情：

張某與某房地產公司分別簽訂兩份《商品房買賣合同》，約定張某購買某房地產公司開發的房屋兩套，合同約定房屋價款分別為99萬元及14萬元，兩份合同均約定交房日期為2017年2月16日前，房屋交付條件為“該商品房五大主體驗收合格”。合同簽訂后,張某依約繳納了購房款，但某房地產公司未能在合同約定的時間交付房屋，且未出示房屋經過驗收合格的相關證明文件及《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。庭審中張某自認于2017年8月10日拿到房屋鑰匙并開始裝修?，F張某主張房屋質量存在問題，雙方產生糾紛。另，涉案房屋已于2015年9月25日經過五大主體即建設、監理、施工、勘察、設計單位驗收合格。

法院判決：

某房地產公司應支付張某逾期交房違約金（從2月16日計算至8月10日）。

裁判要旨：

關于竣工驗收標準問題張某與某房地產公司之間合同約定的房屋交付條件為“五大主體驗收合格”，根據《建設工程質量管理條例》的規定，建設工程的驗收由建設部門組織驗收。因此雙方之間的合同約定并不違反法律法規的強制性規定。由于某房地產公司提交的證據證明涉案房屋所在的樓座已經過五大主體驗收合格，故涉案房屋已經達到交付條件。張某主張涉案房屋未經驗收交付的理由不能成立。

5、購房者辦理按揭貸款，卻未如約向銀行提供完整有效的申請資料，是否構成違約？

基本案情：

李某與某房地產開發公司簽訂《商品房買賣合同》一份?！渡唐贩抠I賣合同》約定：該商品房按建筑面積計算為80平方米，單價每平方1萬元，總價款80元。李某的付款方式為簽約時支付30萬元，余款50萬元申請按揭貸款。李某應向指定銀行提供完整有效的申請資料，辦妥按揭貸款所需的相關手續，逾期視為違約。簽訂《商品房買賣合同》當日，李某向房地產公司支付了30萬元的購房款。李某應最遲在簽訂《商品房買賣合同》當日向銀行提供完整有效的申請資料，辦妥按揭貸款所需手續。但是李某并未如約向銀行提供完整有效的申請資料，沒有按時辦妥按揭貸款所需手續。為了催促李某盡快履約，房地產公司向李某發送告知函，但李某仍置若罔聞。

法院判決：

李某應向房地產公司支付違約金。

裁判要旨：

若商品房買受人以買賣合同中關于辦理按揭貸款手續的期限約定不明確為由而拒不辦理按揭貸款手續;在辦理按揭貸款的條件已經成就，經開發商催告后買受人仍不履行辦妥按揭貸款手續的合同義務的，應承擔相應的違約責任。

原告：杜海生因房產糾紛強爭議院落案例 ，男，30歲，山西省平定縣人，農民。原告：杜滿生，男，27歲，山西省平定縣人，農民。被告：杜喜生，男，35歲，山西省平定縣人，農民。第三人：杜永生，男，45歲，山西省平定縣人，農民。第三人：杜海魚，女，21歲，山西省平定縣人，農民。原告杜海生、杜滿生因與被告杜喜生發生房產確權糾紛，向山西省平定縣人民法院提起訴訟。原告杜海生、杜滿生訴稱：爭議的平房三間、馬棚一間，是第三人杜永生為全家人購買的，有宅基地使用證為憑?，F被告杜喜生準備將此房據為己有。請求依法確認爭議房屋的產權為全家人共有。被告杜喜生辯稱：爭議房屋是第三人杜永生買下后準備以原價轉讓給我的，故在宅基地使用證上寫明戶主是我。既然原告想爭此房產，我可以不要，但須物歸原主杜永生。第三人杜永生稱：被告杜喜生所辯屬實，因杜喜生身有殘疾，故我買下此房后準備以原價轉讓給他一人所有，并不包括其他家庭成員。平定縣人民法院經公開審理查明：本案當事人系同胞兄妹。他們的父親于1977年去世后，第三人杜永生即成家另過，只留母親楊三妮和被告杜喜生、原告杜海生和杜滿生以及第三人杜海魚在一起生活。1984年，杜永生以700元價款買下村里的平房三間、馬棚一間。1986年，杜永生出面為此房產申領因房產糾紛強爭議院落案例 了 “宅基地使用征”，證內填明戶主是杜喜生，家庭成員為五口人。該村的宅基地清查登記表上記載，宅基地使用證上所填的五口人，是戶主杜喜生和家庭成員楊三妮、杜海生、杜滿生、杜海魚。這五口人曾對此房產管理使用過一段時間。1987年楊三妮去世。1992年4月原告、被告之間因家務發生糾紛，杜永生在此時聲稱爭議房產只轉讓給杜喜生一人所有，并將他保存的宅基地使用證上所填的“五口”人改為“一口”人。同年7月，杜喜生以1800元價款將爭議房產出租給鄰居盧維柱使用。杜海生、杜滿生以房產是全家共有財產為由，提起確權訴訟。平定縣人民法院認為：第三人杜永生以700元價款購得爭議房產，依照《中華人民共和國民法通則》第七十一條、第七十二條的規定，是該房產的合法所有權人，依法享有對該房產占有、使用、收益和處分的權利。杜永生在自己申辦的宅基地使用證上已經聲明戶主是杜喜生，家庭成員是杜喜生、楊三妮、杜海生、杜滿生、杜海魚五口人，這是杜永生對自己所有的財產行使處分權的行為，意思表示真實，實屬自愿轉讓。宅基地使用證是合法有效的證件，應當予以保護。以杜喜生為戶主的全家五口人，在杜永生申辦了宅基地使用證后，已經對此房產進行管理使用，至此，杜永生對爭議財產的所有權，已合法轉讓給以杜喜生為戶主的五口人共有。在家庭發生糾紛后，杜永生對自愿轉讓產權的行為翻悔，私自涂改宅基地使用證上的記載事項，聲稱只轉讓給杜喜生一人所有。根據最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第85條“財產所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持”的規定，對杜永生的翻悔行為，不予支持。據此，平定縣人民法院于1994年7月18日判決：訟爭之平房三間、馬棚一間屬杜喜生、杜滿生、杜海生、杜海魚及其母楊三妮五人共同所有。第一審宣判后，被告杜喜生、第三人杜水生不服，以杜喜生、杜永生之間是準備以原價轉讓房屋。至今房產證仍在杜永生手中，一審認定所有權已經合法轉讓與事實不符為由，向山西省陽泉市中級人民法院提出上訴。陽泉市中級人民法院在二審期間查明：上訴人杜永生僅在1986年口頭答應過將爭議房產以原買價出賣給上訴人杜喜生，但雙方至今未交付房產和價款，也未辦理房屋買賣契稅及書面合同，房屋產權證明仍在杜永生手中，一審認定的五口人曾對此房產管理使用過一段時間，是指五口人在無房屋產權證明的情況下在此房中居住過一段時間這一事實。一審認定的杜喜生將此房以1800元價出租給鄰居使用一節，事實是出租房屋是由杜喜生聯系的，但承租人所交的房屋租金卻是由杜永生收取的，且最后議定房屋出租價是900元。陽泉市中級人民法院認為：宅基地使用證是依照《中華人民共和國土地管理法》第三十八條的規定，對農村居民建筑住宅使用土地的合法狀況予以確認的證件。只有持有宅基地使用證的人，才能在其合法使用的宅基范圍內建房，因此，宅基地使用權人應當與房屋所有權人一致。房屋產權證書是確認房屋產權的合法證據，其他證件不能代替房屋產權證書確權的效力。被上訴人杜海生、杜滿生以宅基地使用證上的記載內容要求確認房屋產權的歸屬，是不妥的。房屋所有權的轉讓，分無償轉讓（即贈與）和有償轉讓（即買賣）。依照最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第128條規定：“•••••••贈與房屋，如根據書面贈與合同辦理了過戶手續的，應當認定贈與關系成立因房產糾紛強爭議院落案例 ；未辦理過戶手續，但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人，受贈人根據贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續?！币粚徟袥Q既然認定杜永生已將房產所有權轉讓、又沒有查明受讓人有給付對價的事實，就應當對本案適用贈與房屋的規定。但是，房屋產權證書至今仍在上訴人杜永生手中。上訴人杜喜生和被上訴人杜海生、杜滿生等人雖在此房中居住過，卻并不是根據贈與合同占有、使用該房屋。一審判決以宅基地使用證上的記載和杜喜生等曾在此房中居住過的事實，就認定杜永生已將房產所有權合法轉讓，于法不符。杜永生雖然口頭上說過要將此房以原價轉讓給杜喜生，但從未交出過產權證書，也未收取過杜喜生給付的房價，更沒有實際將房產交付給杜喜生使用，卻收取了鄰居盧維柱交納的900元房租，這些事實都說明，爭議房屋的產權既沒有發生過無償的轉讓，也沒有發生過有償的轉讓，一直控制在產權人杜永生手中。據此，陽泉市中組人民法院依照民法通則第七十二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款的規定，于1994年11月9日判決： 　一、撤銷平定縣人民法院（1994）平民初字第23號民事判決。二、雙方所爭之平房三間、馬棚一間歸杜永生所有。

按份共有房產分割糾紛案例因房產糾紛強爭議院落案例 ，具體如下：

1、直接分割房屋形成房屋的區分所有。能夠區分成彼此獨立使用的房屋因房產糾紛強爭議院落案例 ，按份共有人可對房屋按份額直接進行分割。如一棟三層樓的房屋，為三個所有人等份共有，就可以各分得一層房屋的所有權；

2、房屋作價補償即房屋由按份共有人中的一人獨有，其因房產糾紛強爭議院落案例 他共有人的所有權份額折成價款，由獨自取得所有權的人補償；

3、直接分割房屋與房屋作價補償相結合這主要包括兩種情況：一是對房屋進行直接分割時，由于房屋結構的原因，各按份共有人無法按各自擁有的所有權份額比例分配，對部分所有權份額作價補償。如甲、乙按3：2的比例擁有一棟兩層樓的房屋，該房屋如分割成各占一層時，則乙占了甲的所有權份額，此時，就應作價由乙補償甲的所有權份額。二是三個以上的人按份共有房屋時，房屋由兩個以上的共有人補償其他共有人所占份額的價款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一棟房屋，房屋作價由甲、乙所有，甲、乙在補償丙、丁應占部份的所有權份額后，再按比例分割房屋；

4、房屋變價分割房屋按份共有人都不愿取得房屋所有權時，可把房屋出售，賣得的價款由共有人按所有權份額進行分配。

《中華人民共和國民法典》

第一千一百五十三條

夫妻共同所有的財產，除有約定的外，遺產分割時，應當先將共同所有的財產的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產。