2020年5月13日。

2020年5月13日義烏舊改84.5號文件 ，義烏市頒布了一份農(nóng)村土地制度改革試點工作領(lǐng)導小組文件義烏舊改84.5號文件 ，即義土改【2020】1號文件義烏舊改84.5號文件 ，關(guān)于印發(fā)《義烏市農(nóng)村有機更新實施辦法（試行）》義烏舊改84.5號文件 的通知義烏舊改84.5號文件 ，簡稱84.5。

義烏農(nóng)村84.5微改造是進行舊屋改造，農(nóng)村有機更新。

義烏市，浙江省轄縣級市，由金華市代管，古稱“烏傷”，金華-義烏（浙中）和杭州（浙北）、寧波（浙東）、溫州（浙南）并列浙江四大區(qū)域中心城市義烏舊改84.5號文件 ；位于浙江省中部，地處金衢盆地東部，市境東、南、北三面群山環(huán)抱，南北長58.15公里，東西寬44.41公里，面積1105.46平方千米 。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，截至2020年11月1日零時，義烏常住人口為1859390人。

義烏先后出義烏舊改84.5號文件 了“初唐四杰”之一駱賓王、宋代名將宗澤、金元四大名醫(yī)之一朱丹溪及現(xiàn)代教育家陳望道、文藝理論家馮雪峰、歷史學家吳晗等歷史名人義烏舊改84.5號文件 ；是中國首個也是唯一一個在縣級市國家級綜合改革試點，先后被授予中國國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、國家森林城市和浙江省文明示范市等榮譽稱號。義烏國際商貿(mào)城被中國國家旅游局授予中國首個AAAA級購物旅游區(qū)。義烏是中國大陸六大強縣（市）之一，是中國最富裕義烏舊改84.5號文件 的地區(qū)之一。義烏是全球最大義烏舊改84.5號文件 的小商品集散中心，被聯(lián)合國、世界銀行等國際權(quán)威機構(gòu)確定為世界第一大市場。義烏被列為第一批國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點地區(qū)。2019全國營商環(huán)境百強縣、2019年全國綜合經(jīng)濟競爭力第六名。2020年7月，全國愛衛(wèi)會確認義烏市為2019年國家衛(wèi)生城市 ；同年11月，入選“第六屆全國文明城市名單”。

日前義烏舊改84.5號文件 ，《義烏市農(nóng)村有機更新實施辦法（試行）》出臺義烏舊改84.5號文件 ，對農(nóng)村有機更新的實施程序、規(guī)劃編制、規(guī)模核定和建設模式、審批和安置、舊房拆除等內(nèi)容作出具體規(guī)定。實施辦法提出，要堅持“自愿+規(guī)劃+設計+規(guī)范、尊重農(nóng)民自主選擇權(quán)、農(nóng)村建設用地規(guī)模控制、實施規(guī)劃聯(lián)建、集中安置、鼓勵節(jié)約用地壯大村集體經(jīng)濟”的指導思想，遵循“三生融合、多規(guī)合一、集約用地、穩(wěn)妥有序”的原則，開展農(nóng)村有機更新。

新政正式發(fā)布，為我市正如火如荼開展的農(nóng)村有機更新按下了加速鍵。這些新舉措有哪些背景？“新”在哪里？5月27日，針對老百姓最關(guān)心的熱點難點問題，記者采訪了市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)負責人，為新政作一詳細解讀，讓您“讀”懂《義烏市農(nóng)村有機更新實施辦法（試行）》。

主要有十個方面修改點

《義烏市農(nóng)村有機更新實施辦法（試行）》共9章57條。與84號文相比，節(jié)約集約用地要求沒有變，引導高低結(jié)合的安置方式?jīng)]有變，審批對象的要求沒有變。另外，以前已經(jīng)批準改造并開工建設的村，或者村莊建設規(guī)劃、實施細則、分戶報批已批準且建設用地已落實的村，允許按原批準方案執(zhí)行。本辦法最主要的修改點有十個方面：

01 建設模式作了調(diào)整

本辦法明確由自然資源和規(guī)劃局會同相關(guān)部門編制完善全市“1（城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的村居）+X（城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的中心村）+Y（城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的保留村）”的農(nóng)村和社區(qū)空間布局規(guī)劃，在統(tǒng)一村莊規(guī)劃布局的前提下，分類分區(qū)明確建設模式：

“1”——城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)不屬于城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設范圍的村居，引導“多村整合、集中聯(lián)建”，采用高低結(jié)合方式，建設城市社區(qū)義烏舊改84.5號文件 ；

“X”——城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的中心村就地采取農(nóng)村土地綜合整治的辦法，按照“多個自然村就近物理合并、分功能區(qū)集中規(guī)劃聯(lián)建”原則，優(yōu)化三生空間，建設新型和美鄉(xiāng)村；

“Y”——城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的保留村，有條件的要鼓勵多村整合，對確需保留的有發(fā)展優(yōu)勢和特色價值的村莊，應按照村莊規(guī)劃做好保護、傳承和發(fā)展，鼓勵到就近的中心村或鎮(zhèn)區(qū)（中心城區(qū)）實施多層、高層住宅集中聯(lián)建安置。本辦法同時明確了統(tǒng)一村莊設計、統(tǒng)一風貌管控的要求。

02 人均用地標準作了調(diào)整

根據(jù)2017年12月原國土資源廳發(fā)布的《浙江省村土地利用規(guī)劃編制技術(shù)要點（試行）》，并綜合了我市以往兩個規(guī)定的做法以及村莊建設用地現(xiàn)狀情況，本辦法明確現(xiàn)狀人均村莊建設用地面積已經(jīng)超過100平方米的，按照人均100平方米核定建設用地規(guī)模；現(xiàn)狀人均用地在90-100平方米的，按現(xiàn)狀面積核定規(guī)模；現(xiàn)狀人均用地少于90平方米的，按照人均90平方米核定規(guī)模。

03 規(guī)劃控制標準作了調(diào)整

本辦法充分放活村莊建設模式，只對幾項大指標進行明確，并取消了生產(chǎn)用房的相關(guān)規(guī)定：（1）建筑高度需符合控高要求，且需滿足機場凈空和城鄉(xiāng)景觀風貌要求；（2）多層、高層住宅原則上要規(guī)劃集中聯(lián)建；（3）聯(lián)立式住宅采用雙控指標，在審批面積控制的同時，控制建筑面積，安置系數(shù)不得超過1：3.5；鼓勵聯(lián)立式住宅縮減占地面積，在保證審批的總建筑面積不減少的前提下，提高建筑層數(shù)。

04 戶控標準作了調(diào)整

本辦法明確人均宅基地分配基數(shù)最高不超過30平方米，且戶控面積最高不超過120平方米；非村級組織成員戶控最高不得超過90平方米。農(nóng)戶的余房部分按1:0.7打折，但不能超過120平方米的最高戶控標準；再超過的部分，采取多層、高層住宅方式補償，按余房面積的大小分檔增加安排不超過60、120、180平方米的多層、高層住宅。鼓勵村級組織采用貨幣補償、內(nèi)部再分配等方式退出非本村集體經(jīng)濟組織成員擁有的合法宅基地。

05 安置系數(shù)作了調(diào)整

本辦法將多層、高層公寓的安置系數(shù)統(tǒng)一調(diào)整為1：4。配套用房（一般指裙房）安置比例最高不超過1：1，產(chǎn)權(quán)屬村級組織，不得分配給農(nóng)戶，優(yōu)先用于物業(yè)、居家養(yǎng)老等公共服務設施，經(jīng)營性設施部分可以用于經(jīng)營性建設用地入市。

06 明確了村莊公共服務設施用地占比

根據(jù)國家《鄉(xiāng)村公共服務設施規(guī)劃標準》，明確要統(tǒng)籌合理布局各類村莊公共服務設施。

規(guī)劃人口大于3000的特大型村，公共服務設施用地比例為8-12%；規(guī)劃人口在1001-3000的大型村，比例為6-10%；

規(guī)劃人口在601-1000的中型村，比例為6-8%；規(guī)劃人口小于等于600的小型村，比例為5-6%。

規(guī)劃人口越多的村莊公共服務設施用地占比越高，以滿足人口集聚后的基本公共服務配套建設要求。

07 以市場化手段打通各項安置政策

按照“財力可承受、政府資金平衡、等價值置換”的原則，充分運用市場化手段打通新社區(qū)集聚建設、城市有機更新和房地產(chǎn)市場等相關(guān)政策和安置途徑。以各鎮(zhèn)街農(nóng)村土地整備公司為統(tǒng)一平臺，鼓勵宅基地資格權(quán)通過市場化方式跨村調(diào)劑顯化價值。群眾可以將宅基地資格權(quán)通過調(diào)劑變成資金，購買商品房、新社區(qū)集聚高層住宅或者政府回遷房，也可以將宅基地資格權(quán)跨村跨鎮(zhèn)街安置落地，有了更多的選擇權(quán)。同時守住改革底線，宅基地資格權(quán)調(diào)入方必須為本村宅基地審批或安置對象，以及本市域范圍內(nèi)的村級集體經(jīng)濟組織成員，且在同一行政村內(nèi)調(diào)入面積不得超過最高戶型面積。

08 強調(diào)了節(jié)約用地、壯大村集體經(jīng)濟的要求

在明確村莊公共服務設施用地占比的基礎(chǔ)上，要求科學規(guī)劃建設“一村兩樓宇”和“多村聯(lián)建”物業(yè)項目，在優(yōu)先滿足村居社區(qū)日常公共管理服務需要的基礎(chǔ)上，其中的經(jīng)營性設施用地部分，可以由村級組織通過入市等多種途徑開發(fā)利用，為“消薄”和壯大村集體經(jīng)濟注入更大動力。

另外，規(guī)定人均村莊建設用地面積超過100平方米退出的建設用地部分，可按不高于10%的比例獎勵，由所在村用于異地調(diào)整入市等；在核定的村莊建設用地規(guī)模內(nèi)節(jié)余的建設用地，允許規(guī)劃為集體經(jīng)營性用地，與村莊公共服務設施用地當中的經(jīng)營性設施用地一并科學規(guī)劃開發(fā)利用，壯大村集體經(jīng)濟。

09 突出了規(guī)劃引領(lǐng)、鞏固改革成果和便民服務等要求

本辦法一是強調(diào)了國土空間規(guī)劃、“1+X+Y”農(nóng)村和社區(qū)空間布局規(guī)劃，以及多規(guī)合一村莊規(guī)劃的工作要求，并按分類分區(qū)明確高低結(jié)合或聯(lián)立式住宅等建設模式，并引導多層、高層住宅和聯(lián)立式住宅集中規(guī)劃聯(lián)建。

二是在審批程序當中，充分運用好宅基地資格權(quán)，在登記造冊基礎(chǔ)上精準測算分戶安置基數(shù)和安置面積；農(nóng)戶可以自愿有償退出宅基地使用權(quán)和資格權(quán)；符合條件的農(nóng)戶可以參加宅基地跨村跨鎮(zhèn)街安置和高層跨村跨鎮(zhèn)街安置。

三是對涉及農(nóng)村有機更新的行政審批事項和辦事程序，納入我市農(nóng)民建房“一件事”管理，按照“最多跑一次”的要求，切實優(yōu)化服務。

10 鼓勵代建，加強規(guī)劃管控

明確了代建的獎勵和配套政策，主要有8個方面：

一是按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理的要求，鼓勵有資質(zhì)的國資公司和資質(zhì)優(yōu)、信譽好、責任心強、經(jīng)驗豐富的社會企業(yè)參與代建，提高村莊規(guī)劃建設品質(zhì)。

二是對委托代建的，需新增建設用地實行應保盡保。

三是由自規(guī)局出具地塊規(guī)劃條件，由代建單位具體編制多規(guī)合一村莊規(guī)劃。

四是對委托代建中涉及的相關(guān)審批許可事項，由鎮(zhèn)街、自規(guī)局、建設局等相關(guān)部門和單位給予特事特辦。

五是為籌措更多代建資金，參照商品住宅開發(fā)項目靈活規(guī)劃設計，可以對容積率給予一定的獎勵。

六是參照商品住宅開發(fā)項目，在建筑主體工程竣工驗收后，對取得宅基地資格權(quán)的農(nóng)戶以公開競爭方式進行聯(lián)立式住宅有償選房。

七是農(nóng)村有機更新中通過有償選房、有償選位等市場化方式籌措的資金及收取的各項費用，在保證基礎(chǔ)設施建設前提下，優(yōu)先用于補貼代建所需資金。

八是建立違反規(guī)劃的“零容忍”查處制度，嚴格防止農(nóng)村違建。

統(tǒng)一明確相關(guān)難點問題

以往的農(nóng)村改造當中，政策未對操作中的一些難點和父母分戶、半邊戶、外嫁女、離婚等特殊情形作統(tǒng)一規(guī)定，導致各鎮(zhèn)街把握標準不一，各村實施細則規(guī)定也是五花八門，出現(xiàn)了相互攀比、濫開口子等情況，并造成大量信訪。本辦法中以指導意見的形式對相關(guān)難點問題作統(tǒng)一明確：

　【拓展資料】　1 明確必須統(tǒng)一人口計算截止時間，有機更新必須一次性實施到位，不得分批開展。

2 明確分戶審批鎮(zhèn)街聯(lián)審機制和職責分工問題，提高分戶審批的質(zhì)量和效率。

3 明確建設用地規(guī)模最終確定后，需按規(guī)定整體辦理供地手續(xù)，老村建設用地部分也應一并重新辦理供地手續(xù)。

4 明確村內(nèi)有遺留舊房拆除和安置問題未解決的，不得啟動多層、高層建設。

5 明確高層住宅集中聯(lián)建原則上不少于5幢，每幢不少于2個單元。

6 父母和上輩老人不可單獨立戶，必須與子女合并報批，并實行雙控標準，合并報批達到最高戶型標準后，剩下的父母和上輩老人可安排多層、高層住宅，人均建筑面積標準不超過60平方米。

7 夫妻雙方中一方為非農(nóng)的“半邊戶”，非農(nóng)方可以按村級組織成員的標準減半享受宅基地安置或選擇建筑面積不超過60平方米的水平房。非農(nóng)一方屬整體“農(nóng)轉(zhuǎn)非”且未享受住房政策的，參照村級集體經(jīng)濟組織成員待遇參加農(nóng)村有機更新。

8 外嫁女戶口未遷出，或者戶口遷回本村的已離婚外嫁女，可以參加高層住宅安置。

9 已離婚雙方均未再婚的，按離婚前戶型面積控制。

84號 為義烏舊改84.5號文件 了創(chuàng)造美好義烏舊改84.5號文件 的生活和居住環(huán)境義烏舊改84.5號文件 ，根據(jù)義政發(fā)〔2009〕84號文件義烏舊改84.5號文件 ，結(jié)合后宅街道和本村實際，經(jīng)村兩委和村民代表會議討論，制定本實施細則。本次農(nóng)房改造以全域土地綜整治與生態(tài)修復為規(guī)劃指導，各個自然村拆舊房復墾，置換建設用地，完成生態(tài)修復，最終建設出農(nóng)田連片化、農(nóng)房集中化、環(huán)境優(yōu)美化的和美鄉(xiāng)村新格局。