一、首先拆遷停止談判的條件 ，簽字要謹慎拆遷停止談判的條件 ，確保政策和法律都無差錯！

雷區：被莫須有的政策搞暈拆遷停止談判的條件 ，迷迷糊糊就簽字

某些地方公司給出的拆遷政策往往會在某些個環節與法律相違背（先拆后補、程序不合規等等）。相信大家在身邊都聽過一些這樣的例子，簽了字之后發現補償卻沒有按照事先約定一樣，這種情況被征收人就處于被動的情況，無法得到預期安置補償，因此在簽字之前一定要謹慎。

建議：應該在熟知國家法律的前提下，找到違法點，保持定力據理力爭，還能夠確保本屬于自己的拆遷賠償不被壓縮。當然，如果政策有效，且拆遷條件都符合，也不可無理取鬧。

二、消除信息偏差，拆遷項目摸底。

孫子兵法中有句話叫做“知己知彼，百戰不殆”。這就要求我們不單單要真正了解自己的情況還要了解對方的反應。在交涉的過程中，及時清楚對方的反應不僅有助于判斷自己如何采取下一步行動，還可以幫助我們預測對方接下來的行動。這時作為被征收人需要自己搞清楚這么幾個關鍵問題。

拆遷施工工期是多少?(不能按時完成拆遷對方有損失)

目前實際的拆遷進度?(這個很容易)

其拆遷停止談判的條件 他被拆遷戶是怎么談的?(多鄰里走動)

目前拆遷方給出來最高的價格是什么?(了解上限)

要求信息公開，了解項目的立項、規劃、資金等情況。

雷區：信息不準確，往往會因小失大

建議：如果有多處住宅的，盡量在原地居住，實時掌握第一手的信息，便于自己決策。了解關鍵問題。不因小失大。

三、減小讓步幅度

拆遷補償談判中最后一個環節中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關鍵在于以下三點：

(1)一定不要在拆遷補償談判一開始就做出讓步，自己主動減少補償項目和數額。

(2)一定謹防對方的心理戰，尤其是獎勵期心理戰，不要輕易相信所謂的獎勵期補償如果錯過就沒有機會了。

(3)一定不要因為拆遷人要你報出“一口價”，或者聲稱自己“不喜歡討價還價”而一次性讓出所有拆遷補償利益。

京坤律師提醒被征收人，談判是一種學問，是一種心理戰。運用好自己所掌握的證據、資料和規定，最好心里準備，想好每一次談判的方式和技巧，便可讓被拆遷人得到更多的補償。必要時，可咨詢和聘請專業的律師，幫助您與征收人談判。專業的拆遷律師因常年與拆遷人談判、打官司，因此經驗豐富，可保護被拆遷人的合法權益，爭取更多的拆遷補償。

1、 提出高于預期拆遷停止談判的條件 的拆遷安置補償條件，但一定注意不要讓對方認為拆遷停止談判的條件 你是在滿天要價。2、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補償報價，除非你拿到拆遷停止談判的條件 了一份合法的、完整的評估報告。如果不假思索的就答應對方的第一次報價，這種做法通常會讓對方產生兩種反應：我們本來可以做的更好，一定是哪里出了問題。3、學會在接受拆遷人關于拆遷安置補償條件時感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評估報告，就要是這對里面的一些項目學會感到意外，在你表示有些意外后，對方通常會做出一些讓步。如果你不表示意外，對方通常會拆遷人變得更加強硬。4、避免對抗性的拆遷補償談判。千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產生敵對情緒，這樣只會導致對抗，致使談判不能正常進行下去。5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用。一定要把精力集中到具體的補償項目上比如自建面積的測量與補償等，千萬不要在意補償總額，也不要用百分比的方式進行補償談判。

法律依據:

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

強制拆遷一般需要以下條件：被征收人未按征收補償協議期限履行交房義務的拆遷停止談判的條件 ；被征收人法定期限內不簽訂征收補償協議、不申請行政復議與行政訴訟的拆遷停止談判的條件 ；征收人已給予貨幣補償、產權調換房屋或周轉房的；屬于超期臨時建筑和逾期不改違章建筑的。

【法律依據】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條

被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟拆遷停止談判的條件 ，在補償決定規定的期限內又不搬遷的拆遷停止談判的條件 ，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

《城鄉規劃法》第六十五條

在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

談判者的動機是影響談判結果的重要因素拆遷停止談判的條件 ，談判中的讓步策略和談判者的跨 文化 背景是談判中的關鍵變量。以下是我編整理拆遷停止談判的條件 了關于被拆遷 談判技巧 ，希望拆遷停止談判的條件 你喜歡。

被拆遷談判技巧

被拆遷談判技巧：訴訟期間無權裁決

根據建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第12條第2項的規定，如果被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應當中止進行，這樣就不會發生其后的合法的行政強拆或司法強拆拆遷停止談判的條件 了，這種狀況對被拆遷戶來說是非常有利的。

被拆遷談判技巧：精心設計行政訴訟中止行政裁決

在拆遷人聲稱要裁決或剛剛通知被拆遷戶參加裁決會時(提出裁決申請到裁決書下達一般為一個月)，被拆遷戶一人或數人可到基層法院提起行政訴訟， 一般而言，在拆遷范圍內未走一半人時或拆遷公告剛下兩個月前不宜過早提起該訴訟，通過訴訟把拆遷人拖入泥潭，使其遲遲拿不到行政裁決，沒有行政裁決，拆遷人根本無法實施合法的強拆，這叫釜底抽薪!

被拆遷談判技巧：公告拆遷期間談話技巧

當拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽談拆遷協議時，如果被拆遷人的合法要求(如要求產權調換)被拒絕，被拆遷人應依法提出合理主張、耐心與其洽商，說話要和氣，切不可激化矛盾，更不可說沒有多少錢我不搬家這類的話。

被拆遷談判技巧：訴訟期間作出裁決的后果

如果在訴拆遷許可證一案二審未結案的情況下，拆遷主管部門仍然違法作出裁決，被拆遷人申訴到最高法院，該裁決肯定會被判決違法無效!依該違法無效的裁決而形成的后續司法或行政強拆裁判或決定統統違法無效，受害人有權請求國家賠償。

被拆遷談判技巧：案件辦理與訴訟費用

當然如何辦理以上案件，是否需要請內行人或律師代理，這要視被拆遷戶的各方面綜合情況而定，以上訴訟一人提起是一案，幾十人或上百人由于訴訟請求都是共同的，也只算一案，一個案件法院只收訴訟費50元。但不服拆遷裁決的案件，一戶是一案，不能并案審理。

被拆遷談判技巧：法院受理后及時啟動第二個行政訴訟

法院受理后，即使被拆遷人理由十分充分。絕大多數法院會在最短時間內判決原告敗訴。此時要在第一個案子判決前，及時設計第二個訴訟，咱們的目的就是要：拖時間!

被拆遷談判技巧：要求中止第一個行政訴訟，繼續采用合法的手段延長第一個行政訴訟案件的時間

1、被拆遷人可在第一個案件一審判決下達的前或后時間內(不可超過二審判決書下達的時間)，針對閱卷時了解到的被告所提交的證據所存在的問題，又提起第二個行政訴訟。

2、法院受理了第二個案件后，原告應持第二個案件的受理 通知書 ，主動向第一個案件的法庭提交書面的中止訴訟 申請書 ，請求法庭根據最高法院《關于 執行行訴法若干問題的解釋》第51條第6項的規定，中止第一案的訴訟，法院如不中止仍作出判決，將該判決申訴到北京最高法必被撤銷!記住：第一個案件中止 的時間越長對被拆遷戶越有利。因為拆遷人等不及，就只能自己提高補償標準。

被拆遷談判注意事項

遭強拆的事后補救

如果有的被拆遷戶的房屋在訴拆遷裁決一案中已被法院先予執行強拆了，并且訴拆遷裁決一案的二審判決已經生效，事后補救的 方法 是：

1、可以提起行政訴訟要求撤銷拆遷許可證，如果萬一碰到個清官將違法的拆遷許可證給撤銷了，依拆遷許可證而發生的拆遷裁決和法院的強拆統統要被撤銷，實行執行回轉。

2、同時可將訴訟中了解到的拆遷人提交的有關拆遷申請資料的違法性，通過信訪途徑進行投訴。

3、將拆遷裁決一案申訴到最高法。

先予執行拆除了房屋，只是判前保障日后執行的一種 措施 ，并不意味著被拆遷人已敗訴，在該案未結案之前，要求撤銷拆遷許可證案的提起，大大增強了 被拆遷人推翻(即撤銷)拆遷裁決書的力度，因為法院如果要認定拆遷裁決合法，必然要求拆遷裁決的基礎條件――拆遷許可證也要合法，如果出現拆遷許可證被撤銷的結果，拆遷裁決必然會被撤銷。

拆遷談判千萬不要說以下的話

一、我也不知道啊，聽不懂你說的。

這是很多的被拆遷人說的一句話，說的時候自然是百般委屈，當然，對于很多被拆遷人而言，沒有遇到拆遷的話，拆遷在他們心中就是兩個普通的字眼而已。即使是對于非專業的拆遷律師而言，拆遷領域也是陌生的。隨著現在業務的精細化，律師們更加專注于自己的領域，比如說房屋拆遷請一位民事律師來進行拆遷維權也是很不現實的。

這時候怎么辦?首先多方的收集信息，彌補自身知識和 經驗 的不足。并保留好所有的材料及相關證據。要及時咨詢專業律師，獲得專業幫助，這才是被拆遷維權的正確開始步驟。

二、愛怎么樣怎么樣，我就是不搬

在拆遷談判的時候，一定要注意不要激動。要記住我們是在進行談判，不要跟對方吵架，此時不要過分的情緒激動。拆遷律師能體會到被各位對于不公平的補償方案的氣憤，但是氣憤也是解決不了問題的。只會徒增煩惱而已。

在我們的合理要求不能達到滿足的時候，一定要記得，現在不是氣憤的時候，一定要及時尋找拆遷律師的幫助。通過法律途徑維護自己的權益。

三、不給我xx萬，否則別想讓我搬家。

切記不要說，為什么呢?第一，過早的說了不僅暴露了自己的底線，而且后續再提升補償也是很難達到的。

同時，隨口的報價可能會有漫天要價之嫌，輕易的報價很容易讓對方覺得這個補償是高要了的。其實不論是什么樣的補償對方都會覺得這個補償是高的。

那到底該怎么做呢?那就是談判的時候一定要多聽少說，聽到對方的報價和自己的實際損失進行比較與衡量，如果不能彌補你的損失，那么談判也不要極端。補償不合理，就不要簽字，可以委托專業的拆遷律師進行維權。

四、打架流血犧牲類的言論。

這種言論就是很多的被拆遷人在面對拆遷的時候，為了拿到自己心中合理的補償，有著一切皆可拋的想法。大家也都知道因拆遷發生的種種流血事件，可結果呢?也許是被等待解決的冤屈，但千瘡百孔的家庭誰來拯救呢。所以，拆遷律師特別奉勸一句，維權要的是理智，千萬不要意氣用事，留的青山在，不怕沒柴燒。冷靜下來思考思考，問題和困難還是有解決的方式。

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7. 常用的談判技巧

房屋（企業）拆遷是對土地及其地上附著物的物權征收過程。其征收依據是拆遷許可證或土地征收決定書。這一過程實是公權力與私權利拆遷停止談判的條件 ，行政法之行政管理權與民法之物權相沖突，并倚借拆遷安置補償使二者協調之過程。自91拆遷條例以來，國務院及各級地方政府相繼出臺行政法規或地方性法規，企及通過法律的預測性與穩定性，協調征收權與物權的沖突。但鑒于拆遷征收補償安置的復雜性，諸多補償項目、補償標準、補償程序甚至補償主體都存系著立法空白，出現法無力的現象。因此，在房屋（企業）拆遷過程中，基于拆遷各方合意的法律談判比之司法訴訟，往往更具執行力。因此，我們有必要對房屋（企業）拆遷如何進行法律談判做一研究。 一、房屋（企業）拆遷法律談判的基本要素 1、法律談判主體。主體資格的確認，是進行法律談判的前提與基礎。依法理而論，凡因拆遷而致使權益受到影響的各方主體，均應成為法律談判的主體。就房屋（企業）拆遷而言，拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人、土地所有權人、土地使用權人及其他與土地、房屋的物權或債權之關系人，因拆遷而有可能使他們權益受到影響，均應當成為法律談判的適格主體。但在實踐操作之中，拆遷人往往依《城市房屋拆遷管理條例》（2001年）第22條之規定，拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償。第27條之規定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。，在拆遷法律談判中剝奪承租人（承租企業）的主體資格，認為租賃關系是被拆遷人與承租人兩方主體的關系，與實施拆遷行為無關。拆遷過程中，被拆遷人或與承租人解除租賃關系，或由被拆遷人對承租人進行安置這兩種模式都限定拆遷停止談判的條件 了承租人直接向拆遷人主張拆遷補償的權利。我們認為，雖然拆遷條例限定承租人的拆遷安置協議訂立權及直接向拆遷人主張拆遷補償的權利，但這兩種權利都為法定權利，法定權利的缺失并不完全否定自然權利的存在。如，參與房屋（企業）拆遷法律談判，拆遷各方關系人因其實際權益受到影響，而當然享有尋求協商的自然權利。即便承租人（承租企業）不能獨立訂立拆遷安置協議，但其仍有為達成這一協議而必要有協商談判權利。因此，房屋（企業）拆遷法律談判的主體應當包括拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人（承租企業）等與實施拆遷有利害關系的各方主體。 2、法律談判內容。房屋（企業）拆遷法律談判貫穿于拆遷各個環節。在拆遷人與被拆遷人、拆遷關系人就拆遷不能達成合意時，即可啟動法律談判程序，就各方利益訴求列籌布碼，協商談判。法律談判的內容包括：拆遷實施的可行性，拆遷實施的范圍，拆遷的合法性，拆遷時間跨度，拆遷實施方式，拆遷安置補償標準，拆遷安置補償方式，拆遷主體的認定，應安置人口的認定，無證房屋應否給予補償，評估機構的選定與更換，安置房源如何，搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費如何補償，是否發放速遷費等拆遷獎勵，停產停業損失的計算，裝潢裝修費用的補償標準如何等各項因素。應當說，拆遷安置過程是一個法律談判的過程，其中立法空白與約定不明之處，均需拆遷各方當事人予以談判確定。 3、談判記錄與協議。拆遷拆遷談判記錄是對拆遷過程的記錄，可以以文本形式固定，亦可通過錄音等電子形式固定，作為對拆遷過程和拆遷細節的證據證明。應當注意的是，如是拆遷文本記錄應當有談判主體的簽字確認拆遷停止談判的條件 ；如系電子錄音記錄應當有談判主體的身份說明。談判協議是對談判成果的固定。各方主體就談判內容達成合意之后，通過簽署談判協議，具有民事協議的性質，具備民事協議的法律效力。談判協議及其條款設定應當符合法律法規的強制性規定，否則會因違反強制性規定，而導致協議或相應條款無效。 4、律師等專業人員在談判中的作用。律師作為專業人員，能夠對整個拆遷談判程序及內容的有效性做審慎性把握。律師等專業人員在談判中的作用體現在對拆遷談判過程的控制，談判內容的合法性，各方主體利益的權衡，法律性文本的擬定與審查，拆遷法律談判的見證等各項內容。而且，律師因其對法律法規政策性文件的熟練掌握和較高的談判能力，比之拆遷當事人能夠更好地維護當事人利益，應當對律師等專業人員在談判中的作用予以充分重視。 二、房屋（企業）拆遷法律談判存在的問題 1、承租人（承租企業）談判主體資格事實性缺失。承租人（承租企業）因其非房屋所有人或土地使用權人，不具有訂立拆遷安置協議的主體資格，其利益訴求往往因主體資格的缺失而不能得到有效保護。拆遷人往往規避現有法律法規，直接與被拆遷人進行協商談判，將應當給予承租人（承租企業）的補償打包補償給被拆遷人。至于拆遷安置款如何分割，被拆遷人是否依法依約對承租人（承租企業）進行了安置，拆遷人往往采取了回避的立場。而作為被拆遷人一方，或因承受壓力，放棄承租人（承租企業）的補償權利，或因利益趨動在獲得補償款之后對補償款不予分割，侵害承租人（承租企業）補償安置的權利。 2、談判主體地位不對稱，法律談判缺少平等性。與普通法律談判不同，房屋（企業）拆遷法律談判一方主體為地方政府機關或者與專業拆遷公司。在拆遷談判中，地方政府機關或專業拆遷公司因其在啟動拆遷程序具有主動性，而在談判中處于強勢地位。更有甚者，即便法律法規強行禁止違法拆遷，拆遷人仍然會對被拆遷人、承租人（承租企業）施以停水停電、違法強拆遷等各方面的壓力。這種談判主體地位的嚴重不對稱性，使得被拆遷人、承租人（承租企業）背負巨大的心理壓力，法律談判缺少了應有之平等性。 3、被拆遷人談判心理搖擺不定，法律談判難以堅持己方立場。因被拆遷人在談判過程中背負巨大心理壓力，被拆遷人的談判心理會產生兩個極端，并在兩極端中不斷游移搖擺：取悅拆遷人獲得較高拆遷補償和立做釘子戶獲得較高拆遷補償。法律談判既是談判各方實力的較量，更是各方心理的制衡。因被拆遷人、承租人（承租企業）的弱勢地位，其不可能保持一個相對較堅定的立場。這也為被拆遷人聘請的律師等專業人員在談判中抬高了難度。 4、拆遷專業缺乏，談判各方心理價位各有差別。尤其是作為被拆遷人一方，因其對拆遷知識知之甚少尚無法形成框架性知識，在法律談判中往往漫天要價。房屋（企業）拆遷至少涉及144個法律性文件，這尚且不包括政府行政機關及拆遷人所掌握的內部口徑性文件。被拆遷人、承租人（承租企業）缺少對拆遷法律知識的整體性認識，遇到拆遷，常常會向周圍經歷過拆遷的親戚、朋友了解他們獲得的拆遷安置款，然后綜合地段區位、房屋狀況做感官上的心理定位。但從法律上講，這種心理定位是沒有任何依據的。上海市各區區位不同，拆遷政策也會各有不同，甚至同一區的各個動遷基地適用口徑也會有不同。專業化知識的缺乏，被拆遷人、承租人（承租企業）心理價位定位不準確，談判各方因談判基準差別過大致使談判失敗。 三、房屋（企業）拆遷法律談判技巧 1、制定法律談判策略。法律談判遠比一次庭審更為艱難，律師接受當事人的委托參與法律談判，在這個過程中充當了法官、代理人的雙重角色，既需要以其精湛的法律知識、靈活嚴謹的頭腦思維為當事人爭取最大的利益，同時還需要如法官一樣控制整個談判的進程，斟酌可供談判各方接受的談判方案。因此，在房屋（企業）拆遷法律談判之前，必須要有審時度勢地策略制定過程。法律談判策略包括：何時啟動法律談判、談判階段如何界定、對方談判人員有哪些、何時拋出己方立場、是否需要會計師、估價師等專業人員輔助介入、談判籌碼各為多少、談判底線如何確定、何時將會進入談判僵局、進入談判僵局后如何重新打開協商局面、打破談判底線后如何挽回談判情勢等各種情況。 2、進行法律調查。法律調查是拆遷談判的基礎性工作。一方面是對基本案情的事實梳理，把握談判各方的籌碼。被拆遷人、承租人（承租企業）、律師在談判過程中應當注重調查本次拆遷實施的性質、是否為違法拆遷、是否頒發拆遷許可證、拆遷許可證是否過期、評估機構聘請程序是否合法、評估內容是否有明顯不合理現象、拆遷實施單位是否具有相應資質、評估機構是否具有相應資質、房屋所有權證是否完備齊全、租賃合同是否有效、被拆遷人或承租人（承租企業）主體基本情況等。根據法律調查結果，適當調整談判策略。 3、找準目標，合理定位。這是談判的最基礎工作，恰又是難度最大的一件事，要求過高，脫離實際，必將適得其反；要求過低，擔心吃虧還被別人笑。所以，選則一個最好方案和底線很關鍵。對房屋（企業）拆遷法律談判進行合理定位，是建立在掌握拆遷基地補償安置口徑和嫻熟的法律談判經驗基礎之上的。定位方法可以有兩種：一種是基礎計算法。即以房屋建筑面積和應安置人口為基礎依照拆遷口徑計算基礎性數據，就速遷費、拆遷獎勵費、停產停業損失等可協商的因素做最高估值與最低估值，得到心理價位。這種定位方法對計算人要求較高，對拆遷知識把握不足，容易得出不當結論；另一種方法是比較法，即經過與本房屋狀況相適應、基地口徑相同的其他被拆遷人、承租人（承租企業）溝通，在他們拿到的補償安置基礎上做適當調整，得到心理價位。這種方法簡單易算，如能得到具有可比較性的參照補償數額，應當與應安置補償數額相左不大。在實際操作中，因已經訂立拆遷安置協議的被拆遷人往往與拆遷人簽訂了保密協議，很難對其提供的參照價格進行真實性的考證。另外，因各基地拆遷口徑不同，房屋區位也會有差別，適格的參照價位很難與本基地相匹配。 4、適當使用集體談判策略。集體談判是指被拆遷人、承租人（承租企業）共同與拆遷人進行談判。因集體談判中，被拆遷人、承租人（承租企業）人數較多，會對拆遷人施加一定的心理壓力，容易在談判中把握談判中的主動權。但對集體談判應當持慎重的態度。因集體談判中主體諸多，對談判策略和主談代表提出了更高的要求。主談代表應當合理控制群體的情緒，照顧各方利益訴求，合理把握談判時機，切不可意氣用事導致談判失敗。集體談判策略應當包括：統一己方立場，拉列價位清單，選舉主談代表，談判過程控制策略，個體裂變應對策略等內容。