城鎮老舊小區作為城市的最基本生活單元，也是城市最脆弱的地區，面廣量大，情況復雜，其更新改造工作任務十分繁重。尤其2020年初，突如其來的新型冠狀病毒肺炎疫情嚴重威脅了人們的生命，給城鎮老舊小區的更新改造和安全健康再次敲響警鐘。如何樹立以人為本與生命至上的價值觀，回歸居住環境的初衷和生活質量的保障，建設一個真正生態、健康、安全和美好的城市，值得我們深刻反思。
前幾日，北京市元甲律所物業部律師接待了一位北京市某小區物業經理的咨詢，是關于老舊小區改造、管道老化等原始建筑設計出現的歷史問題，由于這些問題，業主對物業公司產生了負面情緒。
 
物業公司經理在中國裁判文書網看到了相關的判例，認為元甲律所關于物業合同糾紛的案子很有經驗，遂來到律所進行了咨詢，希望元甲律師能夠出面處理矛盾糾紛。
 
元甲物業部律師在進行咨詢的過程中了解到，該物業公司受相關單位委托與招標，對某老舊小區進行物業管理服務，由于處于低樓層的戶主經常發生主管道堵塞等問題，業主認為是物業公司的責任，投訴不斷，甚至出現了不繳納物業費的情形，這讓物業公司甚是頭疼。
 
但實際上物業公司已經對主管道進行了定期的疏通和維護，業主遇到問題，也會及時解決，由于此樓宇是開發商建設初期對主管道的設計上的問題，才導致今日問題不斷，物業公司一直在職能范圍內盡最大的能力去幫助每一位業主解決問題，但仍然是化解不了矛盾。
 
于是元甲律師來到該小區，和業主進行了面對面的溝通，拿著類似案件的判決給戶主進行了講解。
 
關于主管道等類似情況，元甲律師先給小區的業主進行普法，重點講解了關于物業服務管理包含的內容。
關于物業的服務
物業管理包含的內容：
1．物業共用部位的維修、養護和管理；
2．物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理；
3．物業管理區域內的巡視、檢查；
4．物業管理區域內裝飾裝修管理；
5．供水、供電、供氣、電信等單位在物業管理區域內對相關管線、設施維修養護時進行必要的協調和管理。
清潔方面的內容：
1．物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；
2．公共綠化、水景、建筑物的養護和管理。
對于戶主反饋自己家被主管道淹的情況，元甲律師和業主也耐心地進行了講解：
 
第一，如果物業公司未盡到管理義務，沒有定期疏通，戶主有相關的證據，證明是物業公司責任，可以根據財產損失聯系物業協商進行賠償。如果是某些業主私自改動管道導致其他業主受到損失，該行為屬于個人行為，則該侵權行為后果應由私自改動管道的業主承擔與物業公司無關。
 
第二，如果是業主行為不當，亂扔垃圾等不良使用行為，導致管道堵塞影響到其他業主不能使用，應由侵權業主直接承擔財物損壞責任。
 
第三，如涉及財產損失，有明確的侵權方，該侵權行為與物業服務合同不屬于同一法律關系，應另行訴訟解決。此時業主應及時協助查明原因，并不能因為侵權方的行為而不繳納物業費。
我們同時也告知了物業公司對于小區設施及主管道等方面的維護應盡的義務，也要對侵權行為協助查明原因，并列舉了相關法條。
如我國《民法典》第九百四十二條規定：物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。
對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人員應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。
 
又如《民法典》第二百八十六條之相關規定：業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。
 
經過元甲律師的耐心講解，此時業主也明白了，物業服務范圍是有限的，需要彼此協助，彼此諒解，才能共筑文明社區。
案例來源：北京市元甲律師事務所，以上為元甲律所辦理過的真實案例，為確保個人和商業隱私，文中所有人物的名字均使用化名。