>案情簡介

>2012年12月3日，郭靖和黃蓉夫妻二人購買了位于桃花島的別墅一套。12月14日，郭靖夫婦與歐陽鋒簽訂《桃花島房產買賣契約》，約定郭靖夫婦將桃花島別墅以398萬元的價格賣給歐陽鋒，歐陽鋒

>在簽訂合同時支付1萬元定金交由房屋中介保管，歐陽鋒于辦證后30個工作日內付首付款119萬元，尾款于房屋過戶后支付。郭靖和黃蓉同意將桃花島別墅過戶至歐陽鋒指定人名下。

>2019年6月8日，歐陽鋒經臨沂市某房置換有限公司居間擅自將該別墅賣給小龍女，并以郭靖和黃蓉名義與小龍女簽訂了《房屋買賣合同書》。2019年6月17日，小龍女和郭靖在房產交易管理中心簽訂了《存量房交易資金托管協議》。后小龍女要求郭靖夫婦配合辦理房屋過戶遭拒，

>小龍女遂以郭靖和黃蓉為被告、以臨沂市某房置換有限公司為第三人，提起房屋買賣合同糾紛之訴，要求郭靖和黃蓉繼續履行由歐陽鋒代簽的房屋買賣合同，并配合辦理過戶。

>一審中小龍女以歐陽鋒代郭靖夫婦簽訂《房屋買賣合同書》，以及小龍女與郭靖簽訂的《存量房交易資金托管協議》視為對《房屋買賣合同》效力的追認為由，主張郭靖夫婦同意將桃花島別墅出售給小龍女。歐陽鋒認為自己與郭靖夫婦簽訂的《桃花島房產買賣契約》，約定了自己有權將桃花島別墅過戶到指定人名下，現指定將桃花島別墅過戶至小龍女名下，符合合同約定。雖然郭靖夫婦以歐陽鋒存在欺詐行為，且郭靖患有小腦萎縮，因此其與小龍女簽訂的資金托管協議無效為由抗辯，

>一審法院最后仍認定了小龍女和歐陽鋒簽訂的《房屋買賣合同書》對郭靖和黃蓉具有約束力，判決郭靖夫婦應履行合同約定，配合小龍女辦理桃花島房屋過戶手續。

>02

>代理經過

>一審宣判后，郭靖和黃蓉不服一審判決結果，找到山東澤鈞律所李全利律師咨詢上訴方案。李律師看完一審判決書，聽取二人陳述后，又仔細查閱了案件材料，對案件的證據和事實進行了重新梳理。

>李律師發現郭靖夫婦在一審中忽略了歐陽鋒代郭靖夫婦和小龍女簽訂的《房屋買賣合同書》中第十五條“其他特殊約定：1、此房為歐陽鋒及其妻子出資，放在郭靖和黃蓉名下。現郭靖、黃蓉委托歐陽鋒簽署此合同，如出現糾紛，由歐陽鋒及其妻子承擔一切法律責任”這個關鍵條款。

>同時，李律師根據自己在辦理房產糾紛案件中積累的經驗以及二手房買賣交易慣例做出了大膽的猜測：房屋買賣雙方除需要提供《存量房交易資金托管協議》外，雙方還需要簽訂房屋買賣合同，而

>郭靖和黃蓉都沒和小龍女簽訂房屋買賣合同，那么房產交易管理中心留存的郭靖夫婦和小龍女簽訂的房屋買賣合同很可能是偽造的。

>李律師提示郭靖和黃蓉到房產交易管理中心調取房產交易檔案，經查閱，果然發現了一份偽造郭靖和黃蓉夫婦簽名的房屋買賣合同。至此，我方掌握了推翻一審判決的又一關鍵證據。

>二審開庭前辦案律師對案件爭議焦點也重新進行了梳理，在此基礎上擬定了庭審策略，制定了案件大事記、法律關系圖、庭審發問提綱，并提出了新的代理意見。

>一審法院對于我方主張的歐陽鋒民事欺詐，因證據不足等未予支持，這條思路難以突破就要另辟蹊徑。對此李律師抓住案情要點，提出小龍女和歐陽鋒偽造郭靖夫婦簽名而簽署的《房屋買賣合同書》，屬于惡意串通損害郭靖和黃蓉的利益，即使歐陽鋒有指定過戶的權利但也無代理郭靖夫婦與小龍女簽訂《房屋買賣合同書》的權利，因而該合同無效，對郭靖和黃蓉沒有法律約束力。針對小龍女和歐陽鋒是否是惡意串通問題，

>李律師針對在案證據，向小龍女、歐陽鋒及房產中介進行了多輪發問，小龍女、歐陽鋒及房產中介方的回答又印證了小龍女和歐陽鋒存在惡意串通的事實。

>03

>辦理結果

>經過二審法院審理，我方在證據和代理意見等方面做了大量準備工作，法官最終采納了李律師的代理意見，改判駁回了小龍女的一審全部訴訟請求，

>現值人民幣500余萬元的別墅買賣糾紛案件二審成功改判，有效維護了當事人的合法權益！

>04

>辦案心得

>律師辦案一定要重視證據，特別是要重視隱藏在證據中的細節，畢竟“魔鬼”都隱藏于細節中。

>證據之于庭審，如同武器之于戰役，庭審水平再高明的律師，手中沒有有效的證據也難以打贏訴訟這場無硝煙的戰爭。

>庭審可能一兩個小時，但是律師在庭外要做大量的工作、要大量的花費的時間，必須沉下心來研究好現有證據，想辦法收集新的有利證據，既要全盤把握思路，更要注重細節。業界有不少聲譽高的律師，往往其高明之處就在于抓住了一般人沒發現的細節，并加以思考和發揮，最終引申到能影響案件走向的關鍵點。本案之所以成功改判，關鍵也是發現了證據中的幾處細節，尤其是分析出對方可能偽造了買賣合同這點，二審才轉敗為勝！

>日常辦案要注意經驗積累。每個案件都是不同的，每次辦案都會有收獲，用心的律師會反思、內化、豐富辦案經驗。律師在該案中之所以能“大膽”猜測出對方可能偽造了買賣合同，不是天馬行空想出來的，是在律師辦理房產糾紛案件的經驗以及專業知識的基礎上合理分析出來的，沒有以前的積累根本無法打開這個突破口。

>各行各業，未來都是留給注重細節、用心愛思考的人的。我們律師更要善于發現隱藏在細節中的“魔鬼”，抓住它，用好它，依法為我們代理的案件服務！

>案例來源：

>大律“云律所”法律支持單位——

>山東澤鈞律師事務所，以上為澤鈞律所辦理過的真實案例，為確保個人隱私和商業隱私，文中所有的名字均使用化名。