企業破產法第一百零九條和第一百一十三條、合同法第二百八十六條以及最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題房地產企業破產清算優先賠償 的批復》（以下簡稱《批復》）等。按照現行規定房地產企業破產清算優先賠償 ，房地產開發企業破產債權清償順序如下房地產企業破產清算優先賠償 ：破產費用及共益債務房地產企業破產清算優先賠償 ；支付全部或大部分購房款的消費購房人請求權；建設工程價款請求權；物權擔保債權；工資等勞動債權；所欠稅款及部分勞動債權；普通債權。對于被拆遷人權利、商品房買賣合同預告登記權利的順位房地產企業破產清算優先賠償 ，并無規則可循。

法律分析：1、簽訂房屋產權調換拆遷安置補償協議房地產企業破產清算優先賠償 的被拆遷人房地產企業破產清算優先賠償 的支付房屋請求權2、建設工程價款優先權3、銀行抵押權以及經預告登記房地產企業破產清算優先賠償 的預售商品房購房人請求權房地產企業破產清算優先賠償 ，按登記先后順序就抵押物或特定物受償。在預售商品房消費購房人不能從破產企業無擔保財產中得到清償時房地產企業破產清算優先賠償 ，可以從抵押物變價款中分出一定比例優先受償4、破產費用及共益債務5、預售商品房消費購房人請求權、消費購房人支付的定金本金(設定優先受償上限或比例)、勞動債權(包括職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付職工的補償金)6、所欠稅款及前項規定以外的社會保險費用7、普通破產債權。

法律依據：《中華人民共和國企業破產法》 第一百一十三條 破產財產在優先清償破產費用和共益債務后，依照下列順序清償：

（一）破產人所欠職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金；

（二）破產人欠繳的除前項規定以外的社會保險費用和破產人所欠稅款；

（三）普通破產債權。

破產財產不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。

破產企業的董事、監事和高級管理人員的工資按照該企業職工的平均工資計算。

開發商破產清算的賠償程序是優先清償開發商的破產費用和公益債務；其次是公司職工的工資、傷殘補助和撫恤費等等；接著是社會保險費用和原應繳的公司稅款；最后才是普通債務人的清償房地產企業破產清算優先賠償 ，如果不足夠清償請一個順序的費用房地產企業破產清算優先賠償 ，就按照比例清償。

【法律依據】

《中華人民共和國企業破產法》第一百一十三條破產財產在優先清償破產費用和共益債務后房地產企業破產清算優先賠償 ，依照下列順序清償：（一）破產人所欠職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用房地產企業破產清算優先賠償 ，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用房地產企業破產清算優先賠償 ，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金；（二）破產人欠繳的除前項規定以外的社會保險費用和破產人所欠稅款；（三）普通破產債權。破產財產不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。破產企業的董事、監事和高級管理人員的工資按照該企業職工的平均工資計算。

根據《中華人民共和國破產法》的規定房地產企業破產清算優先賠償 ，房地產公司的 破產清算 程序如下： 1、破產清算程序的啟動 破產程序因當事人申請而開始房地產企業破產清算優先賠償 ， 債權人 和 債務人 都可以提出破產申請。提出申請時，必須列明破產事由。破產案件通常由債務人住所地的法院 管轄 ;對當事人提出的破產申請，法院應當進行審查，有正當理由的，符合破產案件受理條件的，予以受理。 債權人提出申請的，人民法院受理破產申請的，應當自裁定作出之日起五日內送達債務人。債務人應當自裁定送達之日起十五日內，向人民法院提交財產狀況說明、 債務 清冊、債權清冊、有關財務會計報告以及職工 工資 的支付和 社會保險 費用的繳納情況。 人民法院裁定不受理破產申請的，應當自裁定作出之日起五日內送達申請人并說明理由。申請人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院提起上訴。 人民法院裁定受理破產申請的，應當同時指定管理人。 2、管理人接管破產企業，處理善后事宜 人民法院指定管理人后，管理人接管破產企業的帳冊、文書、資料、印章及全部資產，清產核資，行使法律賦予的權利，處理債務人企業的善后事宜。 3、發布公告，通知債權人申報債權 人民法院受理破產申請后，應當確定債權人申報債權的期限。債權申報期限自人民法院發布受理破產申請公告之日起計算，最短不得少于三十日，最長不得超過三個月。 債權人應當在 清算 組成立之日起30日內，未收到通知的、自清算組公告之日起45日內申報債權。申報債權期間清算組不得對個別債權人清償債務。 4、審核債權，召開 債權人會議 ，審議破產清算重大事項 債權申報完成后，管理人對債權進行審核，并將審核結果提交債權人會議進行審議和核查，同時債權人會議對選任和更換債權人委員會成員、決定繼續或者停止債務人的營業，審議重整計劃、和解協議、債務人財產的管理方案、 破產財產 的變價方案等相關事項，并作出決議。 5、依法處置房地產企業的破產財產 執行債務人財產的管理方案及破產財產的變價方案等，在清理破產企業的財產、處理完善后事宜，在確定破產企業的財產的基礎上編制財產分配方案，提交債權人會議討論，通過后交人民法院裁定。 6、清償債務 管理人編制的破產財產分配方案經人民法院裁定后，根據方案的要求以現金或者實物償還破產企業的債務。房地產開發企業破產債權清償順序如下: （1）建設工程價款優先權; （2）銀行 抵押權 以及經 預告登記 的預售 商品房 購房 人請求權，按登記先后順序就 抵押 物或特定物受償。在預售商品房消費購房人不能從破產企業無擔保財產中得到清償時，可以從抵押物變價款中分出一定比例優先受償; （3）破產費用及共益債務; （4）預售商品房消費購房人請求權、消費購房人支付的 定金 本金(設定優先受償上限或比例)房地產企業破產清算優先賠償 ； （5）勞動債權(包括職工的工資和醫療、 傷殘 補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本 養老保險 、基本 醫療保險 費用，以及法律、行政 法規 規定應當支付職工的補償金); （6）所欠稅款及前項規定以外的社會保險費用; （7）普通破產債權。 （8）清償結果如果有剩余財產，在企業股東之間進行再次分配。 7、提請終結破產程序 管理人在清償完破產企業的債務后，清算工作結束，應當向人民法院報告，請求終結破產程序。 8、辦理 注銷登記 人民法院終結破產程序后，清算組應當向原破產企業稅務機關、企業登記機關注銷其登記，終止其法人地位。 法條摘要： 《中華人民共和國 企業破產法 》 第十一條　人民法院受理破產申請的，應當自裁定作出之日起五日內送達申請人。 債權人提出申請的，人民法院應當自裁定作出之日起五日內送達債務人。債務人應當自裁定送達之日起十五日內，向人民法院提交財產狀況說明、債務清冊、債權清冊、有關財務會計報告以及職工工資的支付和社會保險費用的繳納情況。

1、成立清算組。人民法院應當在宣告企業破產之日起十五日內成立清算組房地產企業破產清算優先賠償 ，接管破產企業，清算組應當由股東、有關機關及專業人士組成;

2、清算組接管破產公司。人民法院宣告企業破產后，破產企業由清算組接管，負責對破產企業房地產企業破產清算優先賠償 的財產進行管理、清理、估價、處理、分配，代表破產企業參與民事活動，其行為對人民法院負責并匯報工作;

3、破產財產分配。分配破產財產，由清算組提出分配方案，在債權人會上討論通過，報人民法院批準后由清算組具體執行;

清算組分配破產財產前，首先應撥付清算費用，其中包括：

（1）破產財產管理、變賣、分配所需房地產企業破產清算優先賠償 的費用;

（2）破產案件訴訟費;

（3）為債權人的共同利益而在破產程序中支付的其他費用。

破產財產在優先支付清算費用后，應按以下順序清償：

（1）破產企業拖欠的職工工資、勞動保險費用;

（2）破產企業拖欠稅款;

（3）破產債權。

4、清算終結。破產財產清算分配完畢，由清算組向人民法院匯報清算分配工作的情況，并申請人民法院裁定破產終結，未得到清償的債權，不再進行清償;

5、注銷登記。企業破產，破產財產分配完畢，企業法人依法終止其民事行為能力，清算組向破產公司的原登記機關申請注銷原公司登記。

【法律依據】

《中華人民共和國企業破產法》第八條 向人民法院提出破產申請，應當提交破產申請書和有關證據。

破產申請書應當載明下列事項：

（一）申請人、被申請人的基本情況；

（二）申請目的；

（三）申請的事實和理由；

（四）人民法院認為應當載明的其他事項。

債務人提出申請的，還應當向人民法院提交財產狀況說明、債務清冊、債權清冊、有關財務會計報告、職工安置預案以及職工工資的支付和社會保險費用的繳納情況。

《中華人民共和國企業破產法》第一百零七條 人民法院依照本法規定宣告債務人破產的，應當自裁定作出之日起五日內送達債務人和管理人，自裁定作出之日起十日內通知已知債權人，并予以公告。

債務人被宣告破產后，債務人稱為破產人，債務人財產稱為破產財產，人民法院受理破產申請時對債務人享有的債權稱為破產債權。