一、懲罰性賠償制度適用的范圍 (一)適用對象——經營者與消費者主體身份的確定 《 消費者權益保護法 》規范的是經營者和消費者的行為及其之間的關系懲罰性賠償7種情形 ，依照該法第55條的規定，懲罰性賠償的承擔者是經營者，賠償的受益者是消費者。何為經營者，何為消費者?這正是《消費者權益保護法》的適用范圍。因此，確定懲罰性賠償的適用對象，關鍵就在于明確《消費者權益保護法》中的經營者、消費者，也就是明確該法的適用范圍。 何為經營者，《消費者權益保護法》對此并未作出規定，該法僅在第3條規定懲罰性賠償7種情形 了經營者的行為狀態，即為消費者提供其生產、銷售的商品或者提供服務。《 反不正當競爭法 》第2條將經營者定義為從事商品經營或者營利服務的法人、其懲罰性賠償7種情形 他組織和個人，依照法律的體系解釋方法，《消費者權益保護法》中的經營者也應當是以營利為目的，為消費者提供其生產、銷售的商品或者提供服務的人。 何為消費者，這是關系到《消費者權益保護法》適用范圍的根本性問題，正如有學者所指出的：“《消費者權益保護法》旨在保護消費者的合法權益，消費者范圍的界定問題是其核心問題，關系到《消費者權益保護法》的調整范圍。”依照《消費者權益保護法》第2條的規定，消費者是指為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務的人。 (二)適用條件——經營者存在欺詐行為、消費者受到誘導 依照《消費者權益保護法》第55條的規定，懲罰性賠償的適用條件是經營者提供商品或者服務有欺詐行為。有關規定，即“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。”從欺詐行為的構成要件來看：首先，行為人要在主觀上存在故意，過失不存在構成欺詐的問題;其次，行為人要有虛構事實、隱瞞真相的行為;最后，行為人的行為能夠誘使對方當事人作出錯誤的意思表示。這三者缺一不可，方能構成欺詐行為。有人認為，《消費者權益保護法》中的欺詐不同于民法意義上的欺詐，只要經營者有欺詐行為，不論消費者主觀上是否因此產生錯誤的認識，均可適用該法定55條規定的懲罰性賠償。本文認為這種觀點值得商榷，《消費者權益保護法》與其他民事法律規范統一構成我國民事法律體系，既然其他法律規范對于欺詐行為已經作出界定，如無另外規定，對于同一法律術語應當作出一致的解讀似乎更為妥當。 確定了欺詐行為的構成要件，懲罰性賠償的適用條件也應當包括兩個方面的內容：一是經營者存在欺詐行為;二是消費者受到誘導。這里就產生理論界和實務界多年來一直爭論不休的話題——懲罰性賠償與知假買假。最高人民法院《關于審理食品藥品糾紛案件適用法律若干問題的規定》實施之后，因司法解釋作出特別規定，食品、藥品這一特殊消費領域的知假買假適用懲罰性賠償，這已是定論。然而，日常生活中的大量商品和服務交易并不屬于食品、藥品消費領域，這些交易不受該司法解釋的調整，那么，《消費者權益保護法》中的懲罰性賠償是否適用于這些交易中的知假買假?對此，盡管有不少人持肯定主張，但從法律規定及民法理論進行分析，本文依然認為《消費者權益保護法》中的懲罰性賠償不適用于知假買假。 1.從知假買假者的主觀目的來看，其購買假貨無論是基于牟利目的，還是基于打擊制假售價的社會公益目的，都均與《消費者權益保護法》所規定的“為生活消費”不符合。 2.知假買假者是一種“明知故犯”的行為，即便銷售者在商品或服務的宣傳或標識等方面存在虛假成分，但這并不足以導致知假買假者作出錯誤的意思表示，故知假買假并不符合《消費者權益保護法》所規定的“欺詐行為”這一要件。 3.在民法理論上，“尊重個人意思自治，個人取得權利，負擔義務，完全取決于個人自由意思。契約之內容、方式、成立及契約對方當事人之選擇，聽憑當事人自由，國家不作干預”這是近代民法契約自由原則的集中體現。對于知假買假而言，買受人明知是假貨卻仍然出資購買，購買假貨完全是其個人意愿，無論其主觀上具有何種功利性目的，都不能否認其是在全面了解所購商品或服務的背景下自愿與對方訂立契約的事實，對于這種自愿且不損害他人利益的行為，法律不宜再介入調整。對此，***教授曾介紹：在有些國家，買受人明知商品有瑕疵的，出賣人不承擔責任，不僅不能要求賠償，而且不能退貨，在與日本學者談及知假買假的情況時，日本學者也介紹這種情況在日本不受法律保護。盡管在食品、藥品這一特殊消費領域，經司法解釋的強制性規定，知假買假仍適用懲罰性賠償，但這并不能擴張至所有的日常生活用品及服務的消費領域。因此，除食品、藥品外，知假買假不能適用《消費者權益保護法》中的懲罰性賠償。 二、 懲罰性賠償適用中的幾種例外情形 《消費者權益保護法》的宗旨既要保護消費者的合法權益，也要維護社會經濟秩序，促進市場經濟的健康發展。即便是在為了生活消費而購買商品或服務的情況下，懲罰性賠償也不是毫無例外的適用，基于公共利益或政策的考量，本文認為懲罰性賠償的適用還存在以下幾種例外情形。 (一)購買實行政府定價行為的商品或服務 根據《 價格法 》的規定，我國商品和服務的價格分為市場調節價、政府指導價和政府定價三類。隨著市場經濟的發展，我國絕大部分商品和服務都實行市場調節價，但對于極少數事關國計民生的商品或服務，實施政府指導價或政府定價。對于這類商品或服務(諸如家庭供電、水及燃氣等)，消費者支付價款進行消費，目的也是為了家庭日常生活之需。如果經營者在提供商品或服務時存在欺詐行為，消費者能否主張《消費者權益保護法》中的懲罰性賠償?一來這些商品或服務涉及國計民生，經營者在經營過程中沒有定價權，消費者也很難說有自主選擇，雙方之間的交易不是參照市場化運營的方式進行的;二來由于接受這些商品或服務的人量大、面廣，如果適用懲罰性賠償，有可能導致經營者難以為繼，最終損害的是社會秩序和廣大用戶的根本利益，這不符合《消費者權益保護法》的立法宗旨，因此購買這些商品或服務不適用懲罰性賠償。 (二)具有公益性質的教育或服務 以學校教育和醫療服務為例，從我國目前的現狀來看，盡管以盈利為目的的私立幼兒園、學校、醫院不斷出現，但就總體上而言，教育機構和醫療機構公共性、公益性的根本屬性沒有也不會改變。學生進學校讀書、患者到醫院看病，雙方雖然存在著經濟上的交易，但這種交易與市場上經營者和消費者之間的交易有根本不同。況且，對于此類教育或服務，我國也制定了大量法律 法規 ，能夠滿足糾紛解決的需要，無需《消費者權益保護法》進行調整，當然也不能適用懲罰性賠償。 (三) 商品房 買賣 為居住、生活之需購買商品房的人是否屬于《消費者權益保護法》中的消費者?出賣人在售房過程中存在欺詐行為的， 購房 人能否依照《消費者權益保護法》的規定主張懲罰性賠償?對此，本文認為，房屋并非一般的產品，進入流通領域的房屋也不同于一般的商品，我國《 產品質量法 》第三條就明確將包括商品房在內的建設工程排除在該法規定的產品之外，依照民法體系解釋的方法，對于《消費者權益保護法》中的商品也應當作出同樣的理解。對于商品房買賣領域的欺詐行為該如何處理，最高人民法院《關于審理 商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已有特別規定，結合《 民法典 》（自2021年1月1日起實施）等法律的規定，即便出賣人在售房過程中存在欺詐行為，購房人的權利也可以得到救濟，故商品房買賣中的欺詐行為也不能適用懲罰性賠償。 由上文可知，懲罰性賠償制度并不是適用于一切情況的，在面對相關問題時我們應該具體問題具體分析，不可盲目照搬套用，否則，懲罰性賠償制度將適得其反。設立懲罰性賠償制度不是目的，而是法律賦予法官制裁懲罰不誠信行為的一種手段。相信這一制度的不斷發展完善會為市場經濟注入新的活力。

《 商品房買賣合同 司法解釋》規定的懲罰性賠償制度對于切實保護買受人的合法利益懲罰性賠償7種情形 ，有效制裁出賣人的欺詐和惡意違約行為懲罰性賠償7種情形 ，維護房地產市場的交易安全，促進社會誠信建設均有重要意義。本文首先闡明商品房買賣合同中懲罰性賠償的特征，之后探討商品房買賣合同如何適用懲罰性賠償。 第一、適用懲罰性賠償的前提問題 1、請求權主體是 商品房 的買受人。商品房是房地產企業開發的對社會公眾銷售的房屋，存量房、 經濟適用房 、 集資房 和 宅基地 則不屬于商品房，不適用《商品房買賣合同司法解釋》規定的懲罰性賠償。買受人可以是自然人，也可以是法人或其他組織; 購房 目的可以是生活消費，也可以是投資盈利。 2、適用懲罰性賠償盡適用于特定情形。《商品房買賣合同司法解釋》第8條、第9條規定的六中可以適用懲罰性賠償的欺詐與違約行為，而虛假廣告、 定金 陷阱、質量缺陷、面積誤差等其他欺詐與違約行為不適用懲罰性賠償，出賣人承擔一般 違約責任 。 3、懲罰性賠償是以 合同無效 或效力終止為前提。買受人主張懲罰性賠償，首先應當請求宣告 買賣合同 無效，或者請求撤銷、解除買賣合同。反之，即使出賣人存在欺詐與惡意違約行為，但買受人不請求確認買賣合同無效，或者不請求撤銷、解除買賣合同，自然不能主張懲罰性賠償。 4、懲罰性賠償不同于一般違約賠償。合同無效與被撤銷，當事人承擔 締約過失責任 ，賠償范圍為信賴利益;合同因違約而解除，違約方承擔違約責任，賠償范圍為履行利益。這兩類賠償以填補損失為目的，而懲罰性賠償以懲罰為目的，出賣人欺詐或惡意違約，除承擔填補性賠償之外，另行承擔懲罰性賠償，但懲罰性賠償必須以填補性賠償為基礎，不能單獨適用。 5、懲罰性賠償不同于雙倍賠償。該懲罰性賠償并非直接適用《 消費者權益保護法 》，而是懲罰性賠償制度在商品房 買賣合同糾紛 中的具體運用。懲罰性賠償制度源于英美法系國家，適用于不同領域可以設計出不同法律制度，例如《消費者權益保護法》規定，經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍;《 食品安全法 》規定，生產不符合食品安全標準的食品或者銷售明知是不符合食品安全標準的食品，消費者除要求賠償損失外，還可以向生產者或者銷售者要求支付價款十倍的 賠償金 。 《消費者權益保護法》規定的雙倍賠償與《商品房買賣合同司法解釋》規定的懲罰性賠償不完全相同。前者適用于經營者提供商品或者服務有欺詐的情形，賠償限額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍;后者適用于出賣人欺詐與惡意違約的情形，賠償限額為不超過已付購房款的一倍，具體賠償數額通過具體案情，根據出賣人的過錯程度、主觀惡性、情節輕重、獲利數額、損失大小、社會影響程度、經濟狀況，以及購房人受侵害程度以及填補性賠償數額等具體情節由法官自由裁量。 第二、懲罰性賠償適用情形之一：惡意違約 根據《 商品房合同 司法解釋》第8條，惡意違約包括兩種情形：商品房買賣 合同訂立 后，出賣人未告知買受人又將該 房屋抵押 給第三人;商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。商品房買賣合同訂立后至商品房所有權移轉之前，出賣人對在建工程與建成后的商品房享有所有權，其有權處分名下財產，將在建工程 抵押 于第三人獲取建設資金，或者將商品房再次出售于第三人。不同權利發生沖突時，法院需要審查 抵押合同 與后買賣 合同的效力 ，第三人利益得到法院保護，意味著買受人合同目的落空，其可以請求 解除合同 、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔懲罰性賠償責任。當然，法院保護第三人利益，不是為懲罰性賠償7種情形 了維護出賣人的自由處分權，而是保護善意第三人基于對不動產物權登記的信賴而進行的交易行為。 買受人主張懲罰性賠償以出賣人惡意違約，買受人締約目的不能實現而請求解除買賣合同為前提，反之，以下情形下買受人不必主張解除合同，更無需主張懲罰性賠償： (1)出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但出賣人及時解除抵押，買受人能夠實現合同目的; (2)第三人行使 抵押權 ，支付全部或者大部分房款的買受人可以主張其權利優先于抵押權; (3)出賣人又將該房屋出賣給第三人，但選擇向前買受人履行合同，或者后買賣合同無效，前買受人能夠實現合同目的; (4)出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，買受人可以請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效。 第三、懲罰性賠償適用情形之二：欺詐 根據《商品房合同司法解釋》第9條，欺詐包括四種情形：故意隱瞞沒有取得 商品房預售許可證 明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人的事實;故意隱瞞所售房屋為 拆遷補償 安置房 屋的事實。出賣人取得預售許可證后才能預售商品房，根據《商品房合同司法解釋》第2條，出賣人未取得商品房預售許可證與買受人訂立的 商品房預售合同 為 無效合同 。轉讓抵押物應當經過抵押權人同意，轉讓所得價款應當提前清償 債務 或者提存，未經抵押權人同意而轉讓抵押物的，抵押權人仍可行使抵押權。一房數賣，數份買賣合同都有效的情形下，由出賣人選擇如何履行合同，最終結果只能由某一買受人取得房屋產權，而其他買受人合同目的落空。出賣人做為 拆遷 人，以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以產權調換，根據《商品房合同司法解釋》第7條，如果出賣人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，法院予以支持，第三人合同目的將落空。出賣人應當堅持誠實信用原則，如實告知與訂立商品房買賣合同相關的事宜，出賣人隱瞞真相使買受人陷入錯誤，做出不真實的意思表示，買受人可以根據情況請求法院宣告合同無效，請求解除合同或者請求撤銷合同。 往往都是由開發商向購房者作出，但也只有在法律明確規定的情況下，才需要對購房者作出雙倍的賠償。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題懲罰性賠償7種情形 的解釋》的規定懲罰性賠償7種情形 ，適用上述懲罰性賠償原則的具體情形有五種：(一)商品房買賣合同訂立后懲罰性賠償7種情形 ，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后懲罰性賠償7種情形 ，出賣人又將該房屋出賣給第三人。(三)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(四)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;(五)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。