北京某物業公司于2008年5月與北京某置業公司簽訂《物業服務合同》，合同約定由物業公司負責對位于北京市某區某高檔住宅小區的居民按照《住宅物業服務等級規范（一級）（試行）》的標準提供物業管理服務，轄區居民向物業公司交納物業費。

合同簽訂后，該物業公司依約對該小區進行日常物業服務管理，小區絕大數居民均向物業交納了物業費。其中一戶業主稱與物業公司沒有簽訂過物業合同，物業服務不到位，也從來沒有物業人員向其催交過物業費，因此拒絕繳納物業費。

●2021年12月，北京市元甲律所接受該物業公司的委托成為其法律顧問，處理該公司業主欠費問題并對公司日常管理中遇到的問題進行法律解答。這一次的糾紛，物業公司又找到了元甲物業團隊尋求幫助，希望能夠妥善處理。元甲律師了解到小區情況后，和物業公司簽訂了委托合同隨即開展了一系列的工作。

經元甲律師了解，置業公司（甲方）與物業公司（乙方）簽訂《物業服務合同》，約定：甲方選聘乙方為其開發的該區 C 區住宅項目提供物業服務，第一條物業項目基本情況：規定了物業的服務范圍；第三條業主入住后的18條服務細則 ：詳細規定了物業的服務義務，內容清晰明確；第四條規定了物業服務期限，合同期滿后，未出現“合同的解除和中止”情形的，合同按整年度進行延續，直至新物業服務企業接管為止；第六條規定了收取費用金額標準且詳細明確。合同文本內容無任何瑕疵。

該業主入住時，物業公司已受甲方公司的委托為該業主所在小區提供物業服務。但該業主交納物業費的情況為2012年8月之前按照每年正常標準交納了物業費，之后再未交物業費，理由是：與物業公司未簽訂合同；物業服務不到位，包括封閉小區南出口，車輛進出均走一個口，入口從雙車道變成單車道，存在危險；未經業主同意將中水改成自來水；地下室出租做飯充電，存在嚴重的安全隱患；開發票不規范等。

庭審紀實

基于矛盾無法調和，元甲律師遂將案件起訴至法院，庭審中，根據對該案件前期的調查取證進行了有力的質證及代理意見：

第一，出入口調整是小區的規劃，未影響正常行駛；地下室是一個值班室，沒有出租；中水是與開發商約定的，與本案無關；業主反映的問題，目前都不存在。

第二，業主稱長期不在這邊住，物業沒有催，也沒見過催繳通知。出庭律師就此問題提交了欠費明細，并舉證自2014年開始至今，已對該業主催繳物業費，并上門催繳，家中無人，貼條告知，均未果， 拒繳物業費的事實證據。電話催繳具體時間記錄明細一并提交給法院。

第三，上述事實，有《物業服務合同》、照片、視頻光盤、欠費明細及通話記錄、當事人陳述等一系列佐證。

最終法官經核實，采納了出庭律師的代理意見，判決業主全額補繳物業費。

律師小結

物業服務既涉及業主個人切身利益，又關乎小區整體公共利益。業主與物業公司之間的關系既是被服務與服務的關系，又是相互依存的關系，物業服務企業應不斷提升物業服務水平和質量，完善服務細節，以充分獲取業主的支持和配合；同時業主應當認識到物業服務是一種全天候、不間斷、全方位、多層次、動態性的過程性服務，基于物業服務的特性，物業服務存在瑕疵在所難免，在對物業服務質量進行評價時不宜僅依據短時間內個別的、局部的問題認定，而應對小區整體的服務情況和持續狀態進行多方位全面的考量。

業主以拒絕交納物業費的方法督促物業公司提高物業服務質量的做法并不可取，及時交納物業費是保障物業正常運轉的前提條件，且小區環境秩序的維護需要全體業主的共同努力，需要全體業主自覺遵守各種規章制度，有賴于業主整體素質的提高。當小區業主發現物業服務企業在服務過程中的問題時，應當通過正當渠道提出合理化建議，物業服務企業亦應就存在的問題通過業主協商溝通等方式予以改正，不斷提高物業服務標準，才能共建和諧家園。

案例來源：北京市元甲律師事務所，以上為元甲律所辦理過的真實案例，為確保個人和商業隱私，文中所有人物的名字均使用化名。